La Lettre M2 - les salaires de l'immobilier

Les salaires de l’Immobilier

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Enquête Hudson / Aon Hewitt sur les salaires de l’Immobilier en 2011

1/ L’Historique de l’Enquête « Les Salaires de l’Immobilier »

Depuis 1995, Hudson Immobilier & Construction, division spécialisée du cabinet international de conseil en recrutement et ressources humaines Hudson réalise une étude sur les rémunérations des cadres de l’immobilier reconnue de la profession, publiée jusqu’en avril 2006 dans un support spécialisé à partir de la collecte des informations que les professionnels communiquent lorsqu’ils sont reçus.

En 2007, Hudson Immobilier & Construction, souhaitant proposer l’indicateur le plus précis possible, a établi un partenariat avec un cabinet spécialisé en études de rémunérations.
La première étude « Les Salaires de l’Immobilier » issue de ce premier partenariat est sortie fin novembre 2007 ; elle est désormais réalisée sur de nouvelles bases et paraît entre septembre et novembre de chaque année.

L’étude n’est pas sortie en 2009 du fait de la crise, les DRH ayant eu d’autres priorités que de renseigner les grilles de l’institut spécialisé.
Un nouveau partenariat a été établi en 2010 avec un autre spécialiste reconnu des études de rémunérations, constituant ainsi un véritable «tandem » professionnel :

Aon-Hewitt / Hudson

Fin 2010, une enquête concernant les salaires dans les métiers de la promotion immobilière exclusivement, était réalisée pour six des plus grands promoteurs nationaux.

2/ L’Enquête « Les Salaires de l’Immobilier Hudson / Aon –Hewitt 2011 »

L’étude sur les salaires 2011 dans les principaux métiers de la promotion immobilière vient de sortir, réalisée par Aon-Hewitt en étroite collaboration avec Hudson Immobilier & Construction.

4497 données ont été recueillies auprès de quinze sociétés dans les « filières » :

➢ Promotion immobilière résidentielle (34 fonctions évaluées),
➢ Promotion immobilier d’entreprise (17 évaluations),
➢ Administration de biens logement (3 fonctions étudiées),
➢ Gestion pour compte propre et Property Management Immobilier d’entreprise (12 fonctions étudiées),
➢ Investissement et Asset-Management (13 fonctions évaluées),
➢ Immobilier du Commerce et de la Distribution (12 évaluations),
➢ enfin, « toutes filières » pour 8 fonctions support « holding ».

Le conseil et la transaction en immobilier d’entreprise n’ont pu être traités du fait d’une insuffisance de sociétés participantes.

3/ Les observations :

La Promotion Immobilière : des situations diversifiées, des rémunérations élevées

Pour cette filière, une étude sur les principaux postes a été réalisée fin 2010 à la demande d’un opérateur national.
Les constats suivants ont été faits en fin d’année 2010 par rapport à 2007, année de référence car non impactée par la première crise :

Hausses sensibles par rapport à 2007 :

➢ En promotion résidentielle pour les développeurs, les directeurs techniques et les responsables de programme (de l’ordre de +10% en moyenne).
➢ En immobilier d’entreprise pour toute la fonction programme et les managers avec un constat : de fortes progressions pour les jeunes, une quasi stagnation pour les confirmés.

Mais d’autre part :

➢ De nombreuses fonctions n’ont pas encore retrouvé leur niveau de 2007 (écarts de l’ordre de -10% à -15% pour les revenus perçus en 2010).

En un an, depuis cette étude 2010 nous observons notamment les évolutions suivantes :

Dans la promotion résidentielle :

Croissance des rémunérations :
➢ Pour les directions de centre de profit (dépassant 10%): directeur d’agence (250/500 logements) à un niveau médian 2011 de 118 K€ de rémunération globale brute annuelle intégrant participation et intéressement + VL de fonction dans 89% des cas à 44 ans, directeur de territoire (500/1000 logements) pour 150 K€ + VL à 86% à 48 ans, directeur de région (plus de 1000 logements) pour 223 K€ + VL à 72% à 49 ans.
➢ Pour le directeur de programmes manager (croissance dépassant 10%) : niveau médian de 91 K€ + VL à 75% à 44 ans.
➢ Dans une moindre mesure, pour le directeur technique/travaux (croissance de l’ordre de 10%), pour une rémunération annuelle globale de 94 K€ + VL à 75% à 48 ans.

Stabilité :
➢ Pour le jeune développeur par rapport à 2010 (28 ans, niveau médian de 42 K€, mais niveau encore inférieur de plus de 25% par rapport à 2007),
➢ Le responsable de programmes (31 ans, 50 K€ de rémunération médiane),
➢ Le directeur commercial régional (43 ans, 116 K€, VL de fonction dans 77% des cas).

Tendance à la baisse :
➢ Pour le directeur du développement (39 ans, 87 K€ + VL à 78%).

Dans la promotion en immobilier d’entreprise :

Croissance des rémunérations :
➢ Par rapport à 2010 et 2007, pour le responsable de programmes (54 K€ de niveau médian à 31 ans + VL à 43%), le directeur de programmes « expert » (86 K€ à 43 ans + VL à 74%), le directeur de programmes manager (118 K€ à 40 ans, + VL à 67%).
➢ Par rapport à 2010 pour le directeur du développement, avec une hausse dépassant 15% (119 K€ à 41 ans + VL à 84%), qui rattrape ainsi une grande partie du retard par rapport à 2007. L’écart par rapport à 2007 se réduit à -10%.

Stabilité :
➢ Pour le directeur technique, qui reste mieux payé que son collègue du logement, étant très souvent ingénieur (101 K€ à 46 ans +VL de fonction dans la quasi-totalité des cas).
➢ Pour le directeur commercial / relations investisseurs – utilisateurs (127 K€ à 47 ans + VL).
➢ Pour le développeur-monteur, qui reste encore en deçà de ce qu’il gagnait en 2007, avec une rémunération médiane de 56 K€ à 30 ans.

Tendance à la baisse :
➢ De l’ordre de 10% par rapport à 2010 pour le directeur du département immobilier d’entreprise, qui avait néanmoins enregistré une forte hausse en 2010 par rapport à 2007. Il est payé, en médian, 154 K€, + VL dans 86% des cas, à 45 ans.

Le Property-Management : érosion des rémunérations versus stabilité pour les gestionnaires, évolutions sensibles pour les managers.

➢ Bien que très demandé, le gestionnaire en immobilier d’entreprise, sans doute du fait de la baisse tendancielle du niveau des honoraires, ne voit pas une croissance nette de sa rémunération par rapport à 2007 ; au moins est-il plus stable dans son métier en période de tempête.
Ainsi est-il à 40 K€ à 34 ans en niveau médian, à 46 K€ à 50 ans pour le troisième quartile. Le gestionnaire confirmé intégré chez un institutionnel est à 48 K€ à 42 ans de niveau médian, à 54 K€ à 48 ans pour le troisième quartile. En fin de carrière, les niveaux peuvent monter jusqu’à 65 K€.
➢ Le responsable de portefeuille est à 62 K€ à 44 ans, le directeur ou chef de service, à 77 K€, + VL dans 22% des cas, et peut monter à plus de 80 K€ voire à près de 100 K€ pour les mieux payés d’entre eux. Preuve, sans doute, de forts besoins en managers, difficiles à satisfaire, ces derniers sont les seuls à avoir vu leur rémunération évoluer sensiblement depuis 2007 (plus de 10%).

L’Asset et l’Investment - Management : une bonne résistance puis une reprise du recrutement de « seniors », même si les niveaux de 2007 n’ont pas été retrouvés.

Croissance de la rémunération par rapport à 2007 :
➢ Pour l’asset-manager confirmé, à hauteur d’au moins +15% à un niveau médian de 76 K€ à 37 ans. Par contre, quand il s’agit d’une grande foncière ou d’un fonds anglo-saxon, le niveau de 2007 n’a pas été retrouvé, sans doute du fait de variables très élevés intégrant souvent des « carried interests » à cette époque.
Stabilité :
➢ Pour le directeur de l’asset-management (142 K€ à 42 ans + VL dans 77% des cas) et pour le directeur d’opérations AMO/MOD (92 K€ à 45 ans + VL dans 42% des cas).
Baisse :
➢ Pour le responsable commercial location/relocation par rapport à 2007 (69 K€ à 41 ans, jusqu’à 95 K€ à 58 ans dans le troisième quartile).

L’Immobilier du Commerce et de la Distribution : érosion dans la gestion, une bonne résistance dans la commercialisation l’expansion et la promotion en urbanisme commercial.

➢ Le directeur d’exploitation des centres commerciaux est à 84 K€ à 42 ans en médian, 90 K€ à 47 ans dans le troisième décile. Quelques exceptions très au dessus. Voiture de fonction généralisée.
➢ La commercialisation locative auprès des enseignes se porte bien, avec un négociateur rémunéré en médian 67 K€ à 35 ans, et son directeur commercial, 119 K€ à 42 ans. Ce dernier dispose d’un VL de fonction dans 88% des cas.
➢ De même pour le développement des enseignes: le responsable/directeur expansion est rémunéré 91 K€ à 45 ans en médian, avec des écarts importants pour les mieux payés d’entre eux.
➢ En promotion spécialisée urbanisme commercial, les responsables et directeurs de programmes sont respectivement payés 80 K€ et 104 K€ à 36 et 42 ans en médian, avec un VL de fonction dans 40% et 85% des cas.

4/ Les perspectives 2012 :

Dans un environnement aussi volatile du contexte économique en général, immobilier en particulier, il est bien difficile de prévoir quelles seront les évolutions en matière de rémunération dans les différents métiers de l’immobilier.
Les choses ont déjà changé depuis le relevé des informations ayant permis de réaliser cette étude et force est de reconnaître que les perspectives 2012 ne sont guère enthousiasmantes à ce jour.

Dans l’immobilier du commerce et la distribution, le luxe devrait poursuivre son développement à l’international, les marques françaises ayant des besoins pour leur développement-expansion, l’aménagement de leurs magasins et « flagships », la réalisation et l’extension de leurs sites de production et stockage-logistique, en France et en Europe.
Il devrait en être de même pour un certaine nombre d’enseignes, y compris en matière de restauration et d’hôtellerie, bien positionnées par rapport au contexte de crise. Les niveaux de rémunération devraient se maintenir avec une incertitude toutefois sur la promotion.

Les fonds d’investissement étrangers, les « family-offices » et le « private equity », les investisseurs en fonds propres, vont continuer à rechercher des produits sécurisés « core », comme en 2011, or le marché est aujourd’hui plus limité par l’offre de produits correspondants que par la demande, potentiellement toujours très forte car beaucoup de fonds propres sont prêts à s’investir, la France restant un « Royaume » reconnu et recherché pour les placements sécurisés en ces périodes de crise. Donc il y a de fortes probabilités que l’investissement reste au même niveau que celui de l’année 2011, caractérisé par des investissements « core », soit 11 à 14 milliards d’euros, réalisés pour la plupart sans financement bancaire et sans baisse de prix.
Stabilité des rémunérations chez les investisseurs en fonds propres, chez les asset-managers; des problèmes chez les investisseurs à effet de levier.

La promotion résidentielle va probablement souffrir, même si on peut penser que la chute de l’activité peut être atténuée par l’effet d’aubaine de l’arrêt de l’investissement locatif Scellier au 31/12/2012. Par ailleurs d’autres produits de rendement tels que les résidences gérées vont probablement poursuivre leur développement.
Les équipes de développement, fortement reconstituées de mi-2009 à mi-2011 pourraient être touchées.

Pour la plupart des promoteurs nationaux et des spécialistes de la promotion en immobilier d’entreprise l’heure du redéploiement était arrivée et comme d’habitude en matière de promotion en immobilier d’entreprise, tous les opérateurs reprenaient leurs projets au même moment.
Las, la relance des activités de développement en immobilier d’entreprise a été stoppée net après les évènements de l’été, et les projets de réorganisation ont été ajournés, à de rares exceptions près pour des remplacements de poste essentiellement. Il ne faut donc pas attendre de grands mouvements en matière de développement, par contre les « clés en main » et les projets en cours vont continuer à alimenter les équipes de direction de programmes et de réalisation.

La méthodologie de l’Enquête « Les Salaires de l’Immobilier »
La société spécialisée, en collaboration avec Hudson Immobilier & Construction, a élaboré les référentiels spécifiques aux métiers et établi une liste « d’utilisateurs » à contacter pour constituer « le Club utilisateurs ». Chaque membre du club (qui souscrit une participation pour cela) se voit adresser la grille des fonctions à évaluer qui correspondent à ses métiers afin de compléter les différentes composantes des rémunérations pratiquées chez lui avec un engagement de délai. L’ensemble des données sont traitées par métier selon les référentiels pour établir l’étude détaillée qui est adressée confidentiellement à chaque membre du club utilisateurs au cours du mois de novembre.

Les évaluations obtenues prennent en compte, de par la méthodologie utilisée, la rémunération 2011 (salaire brut au 1/04/2011, variable individuel versé en 2011, participation et intéressement touchés en 2011) pour l’ensemble des professionnels en poste.

L’enquête complète livrée aux membres du « Club utilisateurs » détaille tous les éléments de la rémunération, ainsi que les profils des titulaires (âge, ancienneté), les caractéristiques de la fonction (effectif supervisé, volume d’affaires géré, report hiérarchique, niveau de maîtrise), d’autres éléments (mise à disposition d’un véhicule de fonction, éligibilité à un plan de stock options/actions gratuites, prévoyance, retraite supplémentaire, augmentations individuelles…). L’étude complète présente un étalonnage qui va du premier décile (10% des rémunérations lui sont inférieures, 90% supérieures) au neuvième décile (90% inférieures, 10% supérieures), en passant par le premier quartile (25% inférieures, 75% supérieures), la médiane (50% / 50%), le troisième quartile (75% /25%).

Un résumé des rémunérations observées est ensuite publié sous une forme proche de celle des études antérieures. Bien entendu, la valeur ajoutée de l’étude complète, uniquement adressée aux membres du club, qui ont donc souscrit, est évidente, tant au niveau quantitatif (décomposition des résultats en moyenne, médiane, quartiles…), qu’au niveau qualitatif (composition des avantages en nature, analyse des rémunérations variables…), autant d’informations détaillées qui ne figurent pas dans les publications.

Laurent DEROTE
Directeur
Hudson Immobilier & Construction
Le 29 -11- 2011