SPIRIT
la passion de bâtir
Groupe de promotion indépendant, actif sur les marchés résidentiel et tertiaire, Spirit a été créé en 1989 par Jean-Claude Bertojo, également fondateur de Keops. La société se singularise par sa capacité à conjuguer ses métiers lors d’aménagements de zones urbaines et par des réalisations clés en main ou de parcs d’activités.
Les administrateurs Mathias Bertojo, directeur général Investissement, Philippe Tricot, directeur général Promotion immobilière, Hervé Villers, directeur général Spirit Aménagement, Sandrine Hennequin, secrétaire générale et Félix Bertojo, directeur immobilier d’entreprise dressent un bilan de l’activité. Ils présentent aussi les ambitions des prochaines années.
M2 : Comment se positionne, en 2011, le groupe Spirit ?
Mathias Bertojo : Spirit exerce deux grands métiers : la promotion et l’investissement aussi bien en secteur résidentiel qu’en immobilier tertiaire. Le groupe, détenu par un actionnariat privé, a adopté une stratégie d’équilibre entre activités à risque et prises de position sécurisées. L’une des règles de conduite de Spirit consiste, en effet, à vendre en bloc, dès le lancement, un tiers de chaque programme.
Philippe Tricot : Le volume d’affaires du groupe s’élève à 140 M€, dont environ 3/4 en résidentiel. Nous intervenons sur l’ensemble du territoire national et sommes implantés 
avec notre palette de métiers, via des agences en Ile-de-France où se trouve notre siège social, à Lyon, à Strasbourg, et dans le Sud-ouest à Toulouse. Nous avons aussi une tête de pont à Toulon. Fortement implantés sur deux des trois marchés immobiliers nationaux majeurs, Ile-de-France et Rhône-Alpes, nous cherchons à renforcer notre présence sur la région Paca. Un scénario de croissance externe est envisageable. Nous l’avons déjà pratiqué, en Alsace, avec la reprise de la société Spiral.
M. Bertojo : Spirit intervient, depuis peu, au-delà de l’Hexagone. En Pologne, à Varsovie, nous contrôlons deux terrains. L’instruction des permis de construire est en cours pour un total de 120 logements. Au Maroc, à Rabat, nous réalisons des habitations destinées à la population locale. Un premier programme de 120 appartements est en cours de livraison.
M2 : Quels sont les chiffres clés du groupe ?
Sandrine Hennequin : Le montant des fonds propres est de 45 M€. Nos partenaires financiers apprécient cette solidité financière qui nous a, en particulier, permis de ne pas abandonner de fonciers en 2008. Nous avons toujours mené à terme les opérations engagées. Le résultat net consolidé du Groupe de 3,5 M€ en 2010, a continuellement progressé depuis 2008.
M2 : Comment se structure l’organisation des équipes ?
Sandrine Hennequin : Spirit rassemble près de 100 personnes toutes activités confondues, avec une moyenne d’âge qui est aujourd’hui proche de 36 ans. Les compétences des équipes couvrent toute la chaîne des métiers de la promotion et de l’investissement, de la conception à l’exploitation des bâtiments. Des équipes dédiées au développement, à la gestion financière et juridique, à la maîtrise d’oeuvre d’exécution et à la commercialisation en bureaux de vente sont intégrées dans chacune des agences. 
Par ailleurs, deux pôles dédiés aux investisseurs ont été créés ; le premier pour les ventes en réseau aux investisseurs privés, le second, consacré au développement des relations avec les investisseurs institutionnels et sociaux. La culture du travail en équipe et des synergies constituent l’une des forces de notre organisation.
M2 : Comment vous positionnez- vous sur le résidentiel ? Quel est votre mode opératoire ?
Ph. Tricot : En 2010, la moitié de la production sur le secteur de l’habitat s’est effectuée en région parisienne. 580 réservations ont été enregistrées, dont 50% en bloc. L’objectif des mises en vente pour 2011 est de 650 logements. Le Scellier représente, volontairement, à peine 30% de la production. Les programmes s’adressent, pour une grande part, à une clientèle de primo-accédants. De jeunes ménages ont ainsi la possibilité de rester sur leur commune tout en améliorant leur cadre de vie. Une telle offre est particulièrement appréciée par les élus. En complément d’ une offre de logements traditionnels, nous sommes présents dans des zones Anru. Spirit intervient le plus souvent dans le cadre d’un partenariat avec Sogeprom pour des opérations en Ile-de-France comme en région. A Auzeville, en banlieue de Toulouse, nous allons développer, en partenariat 50/50 avec Nexity, une cinquantaine de logements à prix encadrés. D’autres rapprochements ponctuels peuvent se mettre en place avec des partenaires d’origine bancaire comme une filiale des Banques Populaires à Chessy.
M2 : Comment votre Groupe intègre la dimension environnementale dans ses opérations ?
Ph. Tricot : Précurseur en matière de normes BBC, notre société est certifiée NF Logement démarche HQE et a déjà été distinguée, à deux reprises, au titre du logement durable dans le cadre des Pyramides d’Or de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
Nous avons livré dès 2009, à Strasbourg, une première opération labellisée BBC. Nous nous apprêtons à lancer, cette année, des opérations BBC à Aubervilliers, Bobigny, Lognes, Chanteloup-en-Brie, Les Mureaux, Pavillons-sous-Bois et en régions, à Auzeville, Strasbourg quartiers Neuhof et Cronenbourg, Venissieux, Genay et Lyon- Gerland. Cette dernière opération, située dans la Zac du Bon Lait, démarrera à l’été 2011. Il s’agit d’un ensemble composé de 80 studios pour étudiants, 25 logements BBC à des prix encadrés en accession libre et 23 logements également BBC vendus à un bailleur social. Nous réfléchissons actuellement à une génération de bâtiments passifs.
M2 : Vous placez la relation avec les élus et les aménageurs au coeur de votre démarche. Quelle en est la traduction sur
le terrain ?
Hervé Villers : 
Pour toute l’équipe Spirit, répondre aux demandes concrètes des élus en matière d’aménagement et de structuration de leur territoire est primordial. Nouer un partenariat avec une ville signifie prendre le temps d’écouter les élus, le maire et les aménageurs puis réfléchir ensemble. En effet, il faut concilier attentes et obligations, appréhender l’environnement global d’un projet, définir le montage approprié, fabriquer un produit apportant une solution pérenne et originale adaptée aux enjeux d’un site. Nous déclinons toute la gamme de catégories de logements : accession libre et encadrée, logement social. Nous bâtissons, dans la durée, une relation de qualité avec chaque commune, au travers d’un interlocuteur Spirit décisionnaire, présent à tous les moments clés. Ecoute, réactivité et pérennité font partie de nos valeurs au quotidien. Une telle conception de notre métier nous amène souvent à retravailler dans une agglomération où Spirit a déjà effectué une réalisation.
M2 : Vous entretenez aussi des relations privilégiées avec les bailleurs sociaux et les institutionnels...
H. Villers : Avec la SNI, nous avons réalisé plusieurs opérations en Ile-de-France et en Alsace. A La Courneuve, nous venons de vendre une partie d’un programme à Plaine Commune Habitat. Par ailleurs, nous menons depuis plusieurs années une collaboration étroite avec Foncière Logement.
Cette relation se concrétise par une centaine de logements par an soit en Vefa soit en contrat de promotion. Spirit construit pour la Foncière Logement à Lens, Strasbourg et Saint-Etienne. 
Nous allons lancer prochainement de nouvelles opérations en région parisienne : Grigny, Montfermeil et, en régions, à Nevers et Dunkerque.
M2 : Pouvez-vous évoquer d’autres projets en Ile-de-France ?
H. Villers : Nous prenons de plus en plus d’opérations de grande taille. Nous réalisons ainsi, en centre-ville d’Aubervilliers, près de la mairie, 305 logements commercialisés aux 2/3 à Osica, filiale de la Caisse des Dépôts. A Bobigny, dans le quartier de l’hôtel de Ville, sur un terrain propriété de la Sequano, sont en cours de commercialisation, en copromotion avec Sogeprom : 191 logements avec balcons, terrasses et parking en sous-sol. Ce programme est complété par 1 500 m2 de commerces. A Bobigny toujours, nous étudions le lancement d’un immeuble de bureaux de 16 000 m2 «Le Périclès» avec la Sequano et notre pôle immobilier d’entreprise.
L’architecte en est Pablo Katz. Nous avons gagné une consultation aux Mureaux en secteur Anru pour 120 logements, en centre-ville, et 1700 m2 de locaux commerciaux en rez-de-chaussée. Nous menons aussi des programmes de taille standard. Nous avons récemment terminé en plein centre d’Enghien, un programme de logements en accession et livrons actuellement une opération de maisons de ville à Suresnes. Fin 2010, nous avons été lauréats d’un concours organisé par Marne-la-Vallée à Chanteloup-en-Brie pour 45 logements. Notre réponse environnementale a apporté une pertinence complémentaire à notre proposition. Ainsi, les appartements en façade nord disposeront de fenêtres à triple vitrage.
M2 : Vous dirigez le département immobilier d’entreprise de Spirit. Quels sont les produits développés sur cette ligne de métier ?
Félix Bertojo : 
Spirit conçoit, réalise et exploite des Parcs d’activités, bâtit des immeubles de bureaux et activités affectés à la location et à la vente. Une partie de la production est destinée à intégrer le patrimoine de Spirit Investissement. En 2010, 25 000 m2 ont été commercialisés, location et vente confondues, à Stains, La Courneuve, Chessy, Massy, Bois d’Arcy et en régions. Avec huit Parcs d’activités commercialisés au cours des quatre dernières années, Spirit s’est imposé comme acteur de référence sur ce marché. Notre approche est celle d’un développeur pragmatique. Nous écoutons attentivement les utilisateurs, les villes et les aménageurs. Nous avons une connaissance approfondie des produits et sommes, en permanence, au contact des commercialisateurs. Chaque parc s’inscrit dans une démarche environnementale rigoureuse. Il bénéficie d’une fonctionnalité optimale et d’une personnalité architecturale unique signée par des cabinets de renom : Pastia, Seura, Ory.
M2 : Pouvez-vous préciser les particularités des parcs Spirit ?
F. Bertojo : Un parc Spirit développe environ 10 000 m2 de plancher. Il se veut évolutif, modulable, divisible et doté d’une forte identité visuelle. 
Depuis quelques années, nous nous orientons vers des produits proposés à l’acquisition, divisibles à partir de 400 m2. Cette division par lots, à l’instar des copropriétés résidentielles, facilite la revente et constitue une garantie de pérennité pour les collectivités et les organismes finançant ces opérations. Nous réfléchissons constamment, à l’intégration sur nos Parcs d’activités de services complémentaires pour nos utilisateurs, notamment en restauration.
M2 : Quels sont les projets les plus récents de Spirit en Parcs d’activités ?
F. Bertojo : Nous venons de lancer, en Seine-Saint-Denis, en collaboration avec Plaine Commune, Sequano Aménagement et la ville de Villetaneuse, un nouveau parc situé à proximité des grands projets de transports en commun comme la Tangentielle Nord et le Tram Y. Il s’agit là de notre troisième Parc d’activités sur le territoire de Plaine Commune. 
Ce dernier comprend 5 500 m2 de locaux divisibles. La livraison de la première tranche est prévue début 2012. Le Parc d’activités de Chessy, avec plus de 7000 m2 d’activités et de bureaux développés sur le territoire de l’Epamarne, sera livré dès cette année. Près de Toulouse, à Colomiers, nous poursuivons un parc existant avec une deuxième tranche de 5 000 m2. Les dossiers à l’étude en Parcs d’activités représentent environ 40 000 m2 de plancher.
M2 : Votre deuxième axe fort en immobilier d’entreprise est celui des opérations clé en main.
F. Bertojo : ... de 2005 à 2008, nous avons réalisé chaque année, une dizaine d’opérations clés en main représentant 2000 à 5000 m2 par unité. Nous nous orientons, aujourd’hui, vers des surfaces plus importantes et avons créé un département dédié à cet effet. Nous accompagnons l’utilisateur dans la recherche d’un site et dans la conception du bâtiment adapté à son budget. Nous optons toujours pour des projets durables, aux standards polyvalents pouvant évoluer dans le temps. Les bâtiments concilient performance environnementale et maîtrise des coûts. 
A Massy, en collaboration avec la Semmassy, Spirit livrera, en novembre 2011, un clés en main locatif de 6100 m2, loué dans le cadre d’un bail ferme de longue durée par Itron, société cotée au Nasdaq. A Bois d’Arcy, en collaboration avec l’Aftrp et la Ville, la société Hilti a retenu notre candidature pour la réalisation d’un centre SAV de nouvelle génération. Ce bâtiment de 8 500 m2, loué pour une longue durée, sera le premier de la série pour ce groupe international. A Strasbourg, nous avons construit pour les Caisses d’Epargne 8 000 m2 de bureaux, qui ont été vendus à Unofi. Dans le cadre d’opérations de Parcs d’activités plus globales, notre groupe n’exclut pas afin d’initier les projets de lancer des bâtiments de 1 000 à 3 000 m2 en blanc.
M2 : Vous revendiquez un savoir-faire original en matière d’opérations mixtes. Comment opérez-vous ?
Ph. Tricot : Les équipes spécialistes des différents métiers de Spirit travaillent couramment en synergie. Elles apportent aux collectivités une réflexion globale et proposent des aménagements complets en zones urbaines comprenant, 
selon la demande, logements, parc d’activités et de bureaux, surfaces commerciales, résidences étudiantes, Ehpad... Sur ce dernier sujet, nous avons conclu récemment dans le Sud-ouest un accord, à Bessières, pour réaliser un Ehpad de 80 lits. La réussite d’une cohabitation, sur un même site, d’un ensemble résidentiel et d’un parc d’activités relève d’un véritable savoir-faire. Peu de promoteurs sont aptes à se positionner sur ce créneau. Les élus et les aménageurs apprécient particulièrement notre maîtrise de ces sujets.
M2 : Pouvez-vous nous citer quelques aménagements de ce type ?
Ph. Tricot : Deux opérations de cette nature, élaborées en concertation avec les communes, sont à mettre à notre actif. 
A La Courneuve, nous avons travaillé sur une friche industrielle avec les élus et Plaine Commune. Après modification du règlement d’urbanisme, nous avons réalisé une opération résidentielle comprenant 120 logements, composée de maisons en bandes, d’immeubles collectifs et d’un parc d’activités de 5 000 m2. Celui-ci est conservé en patrimoine par la foncière du Groupe. A Bois d’Arcy, dans la Zac de la Croix Bonnet, nous avons mené avec la mairie et l’aménageur Aftrp une réflexion globale afin de réaliser 80 logements plus un parc d’activités de 7 000 m2, qui est aujourd’hui entièrement loué.
M2 : Comment envisagez-vous les perspectives du groupe Spirit sur les prochaines années ?
Mathias Bertojo : 
A cinq ans, le volume d’affaires global pourrait avoir progressé de 50%. Nous restons toutefois prudents face aux aléas de la conjoncture. Nous disposons de réserves foncières satisfaisantes permettant de programmer notre production avec sérénité. Le patrimoine de la foncière devrait croître, pour sa part, de 15 à 20% par an. Nous avons parallèlement l’intention d’étendre le volume d’activité en property management et sommes à l’écoute d’opportunités de croissance externe. A la veille d’une nouvelle étape de croissance, nous abordons un grand chantier interne. L’entreprise se dote des outils et des processus indispensables dans une logique industrielle tout en conservant ses valeurs de proximité relationnelle, de réactivité et sa passion pour ses métiers.
