- La panne sèche ?
- Décembre 2011
- L’opérateur immobilier est aujourd’hui dans la situation d’un automobiliste qui voit sa jauge lui annoncer l’imminence de la panne et ne peut se ravitailler, les stations-service étant elles-mêmes en manque de carburant. Seuls les conducteurs disposant de jerricans remplis d’essence, autrement dit de fonds propres, poursuivent leur route en toute sérénité.
- A la fin des années 1990, les investisseurs européens, à l’instar des groupes américains, ont commencé à acquérir des actifs à l’aide de capitaux empruntés. L’intérêt était de profiter de «taux historiquement bas». Excès et emprunts toxiques ont provoqué, en 2008, l’éclatement de la bulle de crédit et une raréfaction des liquidités. Les établissements bancaires avaient suspendu ou restreint leurs prêts. Des fonds américains ont quitté l’Hexagone en cédant leurs actifs. Quelques ventes «distressed» ont été effectuées. Une poignée d’immeubles ont été repris par leurs créanciers... Les pouvoirs publics ont finalement réussi à éviter le pire en recapitalisant le système financier et les banques ont pu procéder à des refinancements. En 2010, des optimistes envisageaient déjà une reprise. Des brokers et des promoteurs recrutaient à nouveau. Quelques opérations en blanc étaient lancées dans un marché francilien moins impacté par la surproduction de bureaux que d’autres pays.
Au deuxième semestre 2011, l’ampleur de la dette de la zone euro éloigne une sortie de crise espérée. Un cycle, amorcé en 2008, joue ainsi les prolongations. En France, les autorités financières essaient de rassurer et tergiversent tout en procédant à des départs de personnel dans les départements investissement. En réalité, l’économie est menacée par un crédit crunch. Celui de 2008 ne fut qu’une répétition générale. La Commerzbank annonce pour sa filiale Eurohypo, une suspension de ses financements jusqu’à fin juin 2012. Les banques de l’Hexagone, fragilisées par le krach boursier, entrent également dans ce processus. A l’origine de ce tournant, la nouvelle réglementation de Bâle 3 dont la mise en oeuvre des contraintes prudentielles, face à l’explosion des dettes souveraines, a été accélérée. Le moins que l’on puisse dire est qu’une telle politique ne dopera pas la croissance.
Les détenteurs de capitaux propres sont désormais les maîtres du jeu. L’un d’entre eux, le fonds souverain norvégien* vient d’ailleurs effectuer, sur l’année 2011, sa deuxième acquisition d’immeubles parisiens. En se focalisant sur des valeurs refuges, ces opérateurs vont accentuer la baisse de rentabilité des actifs “core”. Parallèlement, une hiérarchie des rendements redeviendra d’actualité : des biens de second rang, ou à travailler, bénéficieront d’une amélioration de leur prime de risque. Des candidats à l’acquisition anticipent déjà un retour de l’inflation qui permettrait, à terme, de valoriser leurs achats. Un tel scénario nous ramènerait aux années 1970-1980 !
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
