- Logistique : reclassement chez les investisseurs
- Mars 2012
- Après deux années léthargiques, l’investissement en logistique s’est ressaisi avec un montant d’environ 700 M€*.
Le réenchantement se mesure également par une remontée des transactions locatives**. Dans ce contexte, des institutionnels maintiennent ou amplifient leur développement, tandis que d’autres abandonnent ce secteur. Simultanément, de nouveaux venus font leur apparition. Quatre profils d’investisseurs peuvent ainsi être distingués.
- Les poids lourds
Ils disposent d’un important patrimoine et fabriquent leurs pro- duits dans une logique industrielle, ou achètent éventuellement des bâtiments à l’extérieur. La fusion entre AMB et Prologis a marqué l’année en générant un mastodonte. Autre poids lourd : Sogaris, premier à se lancer en France dans la logistique urbaine avec deux projets dans Paris. C’est également l’un des rares à se lancer en blanc. Toujours dans cette catégorie, Goodman, candidat malheu- reux à la reprise de Prologis, s’active sur des extensions comme sur des clefs en main.
Cette politique, suivie par la majorité des entités de cette catégorie, nécessite un suivi permanent de la demande et une réactivité en accéléré lors d’une prise de décision d’un chargeur ou d’un logisti- cien. AEW Europe et Generali ont poursuivi leur politique d’acqui- sition avec les outils Logistis et Opci Parcolog. Argan, en foncière développeur, vise un million de m2, à la fois en compte propre et par des emplettes extérieures. CarVal, pour sa part, a saisi l’opportunité de la cession d’une partie du portefeuille de Gecina, soit 416 000 m2. A la différence des années 2006-2008, les gains rapides en parts de marché ne s’opèrent plus par des externalisations de portefeuilles d’utilisateurs mais par des cessions d’actifs d’institutionnels.
Les attentistes
Quelques propriétaires très entreprenants au début du troisième mil- lénaire ne participent plus aux deals. Au mieux, ils réorganisent ou rénovent leur patrimoine à l’instar de Foncière Europe Logistique sur Garonor et le Citrail à Pantin. Parfois, à l’instar de Proudreed*, ils transforment quelques unités en data center ou en complexe de foot- ball indoors. Des valeurs locatives stagnantes, un coût de rénovation trop élevé ou un stock global jugé trop important les incitent à ne pas augmenter leur patrimoine. Axa Real Estate, Affine, Alpha Real, Foncière LFPI, Henderson, LaSalle Investment Management, Segro... n’ont pas, récemment, procédé à des acquisitions. D’autres, comme les groupes américains Blackstone ou Heitman, après une frénésie d’achats il y a quelques années, ne font plus parler d’eux.
Certains vont peut-être rejoindre la catégorie suivante, les partants.
Les partants
Des institutionnels, en raison d’autres priorités ou de changement de gouvernance, arbitrent ouvertement leurs actifs de logistique. Corio, Gecina, Curzon, ING Reim se séparent de leurs biens et permettent ainsi l’implantation d’outsiders ou l’élargissement des portefeuilles des poids lourds. Gecina a pour objectif de céder son solde d’entrepôts d’un million de m2. Morgan Stanley a vendu sa participation de 15 % dans Foncière Europe Logistique. ING Reim a, de son côté, abandonné une plate-forme au profit de Montea.
les entrants
A l’opposé, plusieurs investisseurs français ou étrangers ont entrepris, en 2010 et 2011, une politique d’acquisition : Allianz a formé un joint- venture avec AMB. Notapierre, la Française Rem se diversifient dans ce secteur avec deux unités de 30 000 m2 pour la Scpi d’Unofi. L’investisseur allemand RREF a pris 69 000 m2 près de Bordeaux, tan- dis qu’Union Investment étudie des dossiers. La transaction la plus importante de l’année a mis en scène le groupe d’outre-Rhin GLL qui a repris, en une fois, huit actifs du fonds Curzon.
La recherche porte surtout sur les entrepôts à cash-flow bénéficiant de baux de longue durée. Les nouveaux venus jouent également la massi- fication des sites souhaitée par les logisticiens ou les chargeurs en quête d’économies d’échelle et de bâtiments aux dernières normes.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
