- Un marché à deux vitesses
- Mai 2012
- Comme en 2011, la demande placée* de ce début d'année est dopée par quelques transactions supérieures à 10 000 m2. Thalès, avec 46 000 m2 à Vélizy, est la plus récente manifestation de ce mouvement. Sur un autre secteur, celui des Pme, les opérateurs, en charge des clefs en main, ont beaucoup de mal à concrétiser des opérations.
- Les sociétés du Cac 40 ou celles qui mènent une activité à l'international ont abandonné, depuis longtemps, un comportement "passif" en matière d'immobilier. Peugeot, en mauvaise santé, vient de céder son siège historique de l'avenue de la Grande Armée, tout en y restant locataire, tandis que Michelin, en bonne santé, a vendu le sien, avenue de Breteuil, après avoir choisi une implantation à Boulogne-Billancourt. D'autres fleurons de l'industrie et des services prennent position, très en amont, dans une démarche proche du clefs en main : la Sncf a retenu Saint-Denis pour se regrouper sur 20 000 m2, Unilever s'installera sur 18 000 m2 à Rueil Malmaison, Safran sur 16 000 m2 à Issy-les-Moulineaux...
Quelques utilisateurs ont véritablement la "bougeotte". Ainsi, Banque Populaire Rive-Gauche vient d'opter pour 19 000 m2 à construire dans la Zac Gare de Rungis du 13ème arrondissement, après quelques années passées à Paris Rive-Gauche, postérieurement à son départ de Montrouge. Le remue-ménage n'est d'ailleurs pas prêt de s'arrêter parmi les établissements financiers. La séparation éventuelle de leurs activités de dépôt et de marché pourrait entraîner des manoeuvres immobilières. Malgré un assèchement du crédit, ces mastodontes trouvent du financement. Foncière des Régions est soutenue, par deux banques allemandes, dans l'implantation de Thales à Vélizy. Un pool de quatre autres établissements permet la réalisation d'une première tranche de SFR à Saint-Denis
(74 000 m2). Quelle que soit leurs performances, ces groupes bénéficient toujours d'appuis bancaires.
Un tel schéma n’est pas reproductible chez les Pme-Pmi. Les transactions locatives des petites surfaces ne connaissent pas, actuellement, le dynamisme des > 5 000 m2 *, d'où une progression de l'offre inférieure à 1 000 m2 dans Paris. Par ailleurs, les opérateurs de clefs en main ont des difficultés à finaliser des projets destinés aux petites et moyennes entreprises. L'augmentation des taxes de la région parisienne pèse sur la faisabilité des opérations. Plus inquiétant, les banques ne se montrent pas très intéressées par cette clientèle. L'octroi du crédit devient, au mieux, sélectif. Les institutionnels ne sont pas, eux non plus, actifs sur ce marché. Contrairement aux années 1980 et celles du début 90, les Scpi n'investissent plus dans des bâtiments mixtes de la deuxième couronne ou en régions.
Conséquences : les réalisations se raréfient. Les Pme, pourtant reconnues comme force motrice en matière de création d'emplois, sont ainsi bloquées dans leur expansion. Un marché immobilier à deux vitesses se dessine : celui des grands utilisateurs, qui trouvent leur financement pour des projets d'envergure, et celui des entreprises de taille moyenne, qui sont à la peine pour des projets somme toute modestes.
* un peu plus de 538 000 m2 au premier trimestre en IdF. Source : Keops-Colliers.
** tableau les > 5 000 m2 en 2012.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
