- Diversifier les sources de capitaux
- décembre 2010
- Un cash flow insuffisant, résultat d’une baisse de revenus locatifs, peut obliger les propriétaires à pratiquer l’arbitrage lorsque les banques rechignent à refinancer. Les cessions ne sont pas la solution idoine si les actifs sont médiocrement loués, mal localisés ou nécessitent une lourde restructuration. Des institutionnels désireux de redresser leur ratio de couverture bancaire ou de financer de nouvelles acquisitions, les deux pouvant aller de pair, apprennent ainsi à diversifier leurs sources de capitaux.
- Cette situation nouvelle incite des financiers à faire preuve de créativité. Des formules plus ou moins ingénieuses, voire inédites, commencent à s’esquisser. La solution la plus classique repose sur l’émission d’actions. La Foncière des Murs vient de l’utiliser, avec succès, pour près de 100 M€ en bénéficiant de l’appui de ses principaux actionnaires. Simultanément, la Foncière des Régions a obtenu un crédit de 270 M€ pour le refinancement de la tour CB 21, bâtiment pour lequel elle a procédé également à un désengagement partiel au profit d’un autre institutionnel. Par ailleurs, Immobilière Dassault augmente son capital en privilégiant son club de family office tandis que Paref et Foncière Inéa visent un apport de cash sans accorder de faveur à leurs actionnaires historiques. La Foncière Paris France opère dans le même registre et prospecte les compagnies d’assurances attirées par la pierre-papier. La multiplication d’opérations, favorables à de nouveaux actionnaires, entraînera des modifications de gouvernance : le départ de Charles Ruggieri de la Foncière des Régions en est un exemple. Silic évite une telle réorganisation en choisissant, avec succès, l’émission d’obligations dites Ornane (175 M€). En revanche, une évolution de l’actionnariat est très visible dans l’échange, actifs contre actions, entre SFL et Siic de Paris. L’opération permet surtout à Siic de Paris de bénéficier, à nouveau, du régime Siic tout en diminuant la participation de Realia au profit de SFL. L’accord, sur 10 ans, entre Apsys et Sogécap relève d’un autre genre. A chaque investissement, la foncière-développeur retrouve, par ce biais, une capacité d’investissement.
De son côté, l’entité Commerce & Développement dépasse ce stade de longues « fiançailles » en intégrant, dans son capital, un établissement financier, en l’occurrence la Banque Populaire Val de France. Celle-ci entre au conseil de surveillance et sera représentée au comité d’investissement.
Autre dispositif, le partenariat entre Züblin Immobilière et la société de gestion Viveris Reim : un Opci devient propriétaire de deux actifs sans locataire nécessitant une lourde rénovation. Züblin obtient, par ce moyen, le financement des travaux de son patrimoine mais perd la pleine propriété des immeubles. Autre voie, celle de Vastned Retail, qui vient, par l’intermédiaire de CBRE, de placer, afin de refinancer ses emprunts à court terme, 75 M€ d’obligations, sans garantie hypothécaire, auprès d’un institutionnel américain.
2011 sera l’année du refinancement et d’appels au marché plus ou moins sophistiqués. Ces manoeuvres, qui remettent parfois en cause des prises de position antérieures, sont pour le moment plutôt softs, contrôlées et bien marketées. Des dérives pourront toutefois se produire : les restructurations de dettes en sont seulement aux prémices.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
