- Property Management : la nouvelle donne
- Novembre 2009
- La Lettre M2 va publier, en novembre, un supplément sur le property et le facility management. Outre une fiche d’identité de chaque entreprise et un classement par m2 gérés, ce numéro spécial comprend des entretiens avec des gestionnaires d’immobilier d’entreprise. Le métier a connu deux étapes bien distinctes au cours des deux dernières décennies. En 2009, il est entré dans une nouvelle phase.
- Les années 90 : les douceurs d’une rente
Des clients souvent peu regardants sur des honoraires “exceptionnels” et une prorogation quasi automatique des mandats ont permis à nombre de gestionnaires de profiter d’une rente de situation. Cerise sur le gâteau, l’inflation à deux chiffres présentait l’avantage de rémunérer confortablement les produits financiers. Le chiffre d’affaires récurrent de la profession a suscité des convoitises. D’abord des agents, puis des sociétés d’asset management ont créé des départements de gérance afin d’assurer des revenus réguliers et éventuellement de pouvoir exploiter des informations.
Commencement du troisième millénaire : la compétition - expansion
L’administration de biens a véritablement perdu ses oripeaux balzaciens à la fin du 20ème siècle. L’activité s’est industrialisée. Les banques ont acheté de grands cabinets qui avaient grossi par croissance externe. La profession a investi en équipements informatiques et en professionnels. Le marché a surtout gagné en fluidité grâce à l’entrée dans l’Hexagone d’investisseurs transnationaux, acquéreurs d’immeubles de grand gabarit et exerçant une rotation accélérée de leurs actifs. Ces nouveaux venus ont manifesté des exigences auxquelles il a fallu s’adapter : reporting, contrôle budgétaire, documentation numérisée constamment disponible pour data room... La compétition s’est livrée non plus seulement par bâtiment, mais également sur des portefeuilles pour lesquels seuls des grands groupes de property ont la capacité, lors de la consultation, à dédier des équipes. En 2008, le Grenelle de l’Environnement est devenu un nouveau challenge. La gestion va intègrer la norme Hqe exploitation. Le champ d’intervention et l’influence du property continuent ainsi de s’étendre.
2009 : la crise et toujours plus de prestations
La crise a impacté le développement du property en raison du ralentissement des acquisitions d’institutionnels. Parallèlement, la détérioration économique a entraîné un surcroît d’activité. Les défaillances de locataires suivies de recommercialisation, les renégociations systématiques de loyers, voire les demandes de plafonnement des charges ont accru l’activité sans pour autant générer à la clef des honoraires “exceptionnels”. Après le propriétaire et l’utilisateur, le property doit aussi délivrer de l’information aux brokers et parfois les accompagner lors des visites. Les détenteurs d’actifs considèrent souvent ces nouvelles prestations comme “normales”. Les relations peuvent aussi se tendre avec des assets de plus en plus exigeants notamment dans la remontée du cash flow. La multiplication d’incidents de paiement pourrait mettre en difficulté des fonds qui ont levé près de 100 % du prix d’acquisition. Conséquence, les gestionnaires doivent améliorer les process de relance, les personnaliser, rediffuser constamment de l’information... Le property manager passe d’un état de gestionnaire assis derrière son écran à un gestionnaire debout, actif sur le terrain, en contact régulier avec les utilisateurs. La crise laissera des traces. Ce surcroît d’activité s’intégrera naturellement dans le panel des prestations du property.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
