- Résidentiel : les promoteurs lèvent le pied
- Mars 2008
- Les surenchères de promoteurs, sur des terrains dédiés au résidentiel, ne sont plus d'actualité. L’heure est plutôt à la renégociation des prix, voire à la revente de réserves foncières et, plus rarement, à de nouvelles formules de financement. Depuis quelques mois, la promotion immobilière est devenue très frileuse. La crise des subprimes est passée par là.
- Les primo-accédants seront-ils, en France, les premières victimes des subprimes ? Tout semble l’indiquer. Les banques, toujours en panne de liquidité, poursuivent leur politique de durcissement des conditions d’octroi de crédit. Ce resserrement concerne essentiellement les candidats à la première acquisition. Les refus de dossier sont en nette progression et enlèvent une part de marché à la promotion. En conséquence, celle-ci abandonne du foncier même en zone ANRU ou, quand c’est possible, le renégocie afin de pouvoir le rendre compatible avec la solvabilité des jeunes ménages. Phénomène aggravant, les opérateurs ne peuvent plus, aujourd’hui, travailler aussi facilement avec d’autres clientèles. Les prospects dépendants d’une revente sont, en effet, handicapés par l’allongement des délais qui sont passés de 12 à 15 mois. Il y a un an encore, la fourchette se situait entre 6 et 8 mois. Par ailleurs, la vente de produits défiscalisés a connu, en 2007, un recul sensible. La plupart des promoteurs nationaux effectuaient, il y a trois ans, près de 50% de leur chiffre d’affaires sur ce secteur. L’année dernière, la part était plutôt de 30%. Les raisons : un stock important sans locataire et un attentisme des particuliers face à une éventuelle réforme des dispositifs Borloo-Robien. Pour la promotion, c’est un dur retour à la réalité : les acquéreurs de logements défiscalisés acceptaient, depuis quelques années, une hausse régulière des prix. Cela entretenait un climat euphorique.
Il va sans dire que la profession a déjà prévu, pour l’année 2008, une baisse de son chiffre d’affaires. Les règles prudentielles, émises par les banques ou par la politique interne des groupes, permettent d’éviter, pour l’instant, le retour à des stocks physiques.Dans cette conjoncture, les gagnants sont incontestablement les investisseurs institutionnels. Ils sont sollicités et se voient présenter des programmes porteurs d’un rendement devenu plus attractif. Logiquement, nous devrions connaître la fin d’un cycle immobilier hyper inflationniste. Les communes et l’Etat ont des capacités d’intervention pouvant contribuer à la modération des ventes de charges foncières. En revanche, les coûts liés à l’intégration des normes HQE et handicapés continuent d’entraîner une sensible montée des prix. Ces exigences sont parfois très ambitieuses. Fait symptomatique, un appel d’offres mené par une collectivité dans le Nord de la France n’a pas eu de réponse, en raison du coût de revient jugé trop élevé par les professionnels. Des solutions de limitation de la hausse des prix de sortie sont déjà mises en place. Certaines consistent à « compacter » les surfaces proposées afin de réduire leur coût unitaire ou tout simplement à pratiquer une réduction de prix plus ou moins déguisée (page 14). D’autres, tournent autour du démembrement de la propriété. Akerys a ainsi signé un dispositif avec des organismes collecteurs du 1% (page 15). De tels efforts sont louables, mais sans une politique d’ensemble traitant véritablement de l’habitat, l’objectif de 500 000 logements par an restera un voeu pieu.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
