- IGH : le locatif à la peine
- Octobre 2011
- Le baromètre M2 des actifs neufs ou rénovés > 9 000 m2 révèle une commercialisation difficile des tours de bureaux en Ile-de-France, quelles que soient la situation, l’architecture et la valeur locative.
- Le remplissage des IGH n’a jamais été une sinécure. Les tours Montparnasse, La Villette, Pleyel, Mercuriales avaient déjà, dans les années 1970, rencontré des difficultés pour trouver leurs occupants. Premier quartier d’affaires d’Europe, la Défense a connu, selon les périodes, des fortunes diverses. En ce second semestre 2011, Praetorium (10 000 m2 neufs) et Prisma (23 000 m2 rénovés) sont toujours en attente d’utilisateurs pour la totalité de leurs surfaces.
First, symbole du renouveau, propose encore 21 000 m2, tandis queCoeur Défense connaît un écoulement besogneux par à-coups de 1 500 à 3 000 m2, alors que son offre est supérieure à 50 000 m2.
Dans le quinzième arrondissement, le Front de Seine présente la Tour Cristal. A ces 21 000 m2 vacants depuis plus d’un an se sont ajoutés, cet été, les 8 000 m2 de la tour Mercure située également sur le quai de Grenelle.
Les portes de Paris et la première couronne sont aussi à la peine : Qualis à Bagnolet, Horizons à Boulogne-Billancourt.
So Ouest à Levallois, dernier grand gabarit livré en Ile-de-France, n’a pas séduit d’utilisateurs lors de sa précommercialisation.
Après la recherche vaine d’un locataire unique, les opérateurs doivent adopter une politique de divisibilité. La commercialisation s’apparente alors à un marathon ! De telles épreuves pourraient, à l’avenir, décourager les commanditaires. L’abandon par Generali de son projet à la Défense peut être ainsi interprété. Autre renonciation, celle de la construction des tours jumelles de Levallois sur lesquelles avaient planché successivement plusieurs groupes. Ces retards à l’allumage susciteront peut-être quelques réflexions à la Mairie de Paris qui souhaite densifier, sous cette forme d’urbanisme, les portes de la capitale.
L’administration et les entreprises publiques ne peuvent absorber tous les projets, d’autant plus qu’elles sont désormais limitées sur le plan de la valeur locative. Par ailleurs, des ensembles horizontaux, comme le Lumière à Bercy, dont les 37 000 m2 viennent d’être retenus par le ministère de l’intérieur, concurrencent sérieusement les IGH.
Le salut passe peut-être par la mixité d’usage. Cette politique n’a pas été pratiquée en région parisienne.
Des opérations comprenant une galerie marchande au rez-de-chaussée, des bureaux dans la partie basse et de l’hôtellerie accompagnée de différents types de résidentiel en partie supérieure ont fait leurs preuves ailleurs. Avec Horizons*, Jean Nouvel et Hines ont inventé la tour à l’architecture non monolithique. L’utilisation peut également l’être. Le prix de revient de l’aménagement se révèlera toutefois supérieur à une occupation homogène.
Il n’y a pas de malédiction des immeubles de grande hauteur en France. La preuve, dans un marché où l’offre et la demande sont plus équilibrées, comme celui de la métropole lyonnaise, les IGH ont récemment remporté des succès commerciaux.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
