- Le printemps des promoteurs
- Mai 2006
- Des records de vente de logements, des précommercialisations pouvant atteindre les 80 % avant le déclenchement des travaux, des trésoreries abondantes, quelques joint ventures avec des institutionnels... Les sociétés de promotion à vocation résidentielle vivent l’année 2006 dans le bonheur.
- Des records de vente de logements, des précommercialisations pouvant atteindre les 80 % avant le déclenchement des travaux, des trésoreries abondantes, quelques joint ventures avec des institutionnels... Les sociétés de promotion à vocation résidentielle vivent l’année 2006 dans le bonheur. La quasi-totalité des promoteurs ont atteint, l’année dernière, un niveau historique en matière de réservations*. La Fpc (Fédération des promoteurs constructeurs) évalue à 121 500 logements les ventes pour 2005 soit le double de 1995 et une progression de 20 % par rapport à 1999 (101 500 ventes), année qui avait pourtant bénéficié de la dynamique Périssol.
Le dispositif Robien a considérablement dopé l’activité en générant plus de 50 % du CA de la majorité des maîtres d’ouvrage. Ce produit défiscalisé a propulsé dans le peloton de tête des groupes comme Akerys qui avait abordé le marché en tant que réseau de vente, avant de devenir promoteur. L’optimisme et la bonne santé financière de la profession se mesurent aussi par sa capacité accélérée à renouveler son stock. Promogim a acquis, en 2005, les droits à construire de 3 533 logements soit 25 % de plus que l’année précédente tandis que Nexity dispose d’un potentiel de 22 000 logements (+ 17,4 %). Comme pour Bouwfonds Marignan, ces prises de position assurent environ trois ans d’activité. Les bons résultats favorisent aussi la croissance externe. Ogic est racheté par la société espagnole Lar, compatriote de Fadesa repreneur de Financière Rive Gauche. Des promoteurs régionaux ont également programmé une introduction en Bourse. En raison d’un foncier parfois difficile à maîtriser dans quelques agglomérations**, les développeurs ciblent des sites en deuxième ou troisième couronne accessibles par le Rer ou des métropoles desservies notamment par le TGV. Les études du Bipe, qui prévoient une immigration
?à l’intérieur de l’Hexagone vers les métropoles au Sud de la Loire, ouvrent des perspectives particulièrement favorables à la construction. Des groupes conçoivent et aménagent également des ensembles multiproduits présentant du logement en accession, du locatif, de la résidence de services, voire du bureau*. Une seule ombre au tableau : la prolifération des produits Robien. Des lots d’appartements, acquis par des investisseurs privés, connaissent dans plusieurs métropoles une commercialisation locative particulièrement difficile. La cause ? Une offre locale démesurée par rapport à une demande insuffisamment solvable. La poursuite d’un essor effréné du Robien risquerait de générer très vite des friches éponymes. Des lots de trop petite taille pourraient difficilement être repositionnés vers des acquéreurs-utilisateurs. Une réorientation de la défiscalisation, sur le Borloo, devrait calmer le jeu sectoriellement. Des institutionnels reviennent également sur le marché. La Foncière Logement a, en quatre ans, atteint un patrimoine de 12 700 logements. Elle investira, en 2006, un milliard d’€. Un processus identique aux tandems promoteur-institutionnel de l’immobilier d’entreprise** se met en place. La joint venture Constructa/Morgan Stanley en est un exemple. Cette association, qui a mis sur orbite l’entité Propria, doit permettre une production annuelle de 1 500 logements. L’accord récent Fadesa Financière Rive Gauche-Colony entre aussi dans ce schéma mais concerne un seul site. Morgan Stanley, par l’intermédiaire de la société Lar, se retrouve indirectement dans le capital d’Ogic. Dans ces différents cas, une étape a été franchie : des fonds opportunistes américains, associés à des promoteurs, s’orientent désormais vers la production de logements neufs en accession.
- Alain Houpillart
Professeur Paris Dauphine
Les cycles de l’immobilier d’entreprise
