BNP PARIBAS REAL ESTATE HOTELS
Solutions intégrées pour projets hôteliers
BNP Paribas Real Estate Hotels dirigé depuis 2007 par Patrick Sanville,
ancien directeur du développement international d’Accor, offre une large gamme de services dans le secteur de l'immobilier hôtelier allant de la vente d’actifs individuels et de portefeuilles, en passant par l’expertise et le conseil. Patrick Sanville établit un bilan du marché hôtelier français à l’issue de l’année 2010 et met en relief les transactions les plus marquantes.
M2 : Comment s’est comporté, en France, l’investissement en hôtellerie, au cours de l’année 2010 ?
Patrick Sanville : 
Avec 1,8 milliard d’€, l’investissement dans l’hôtellerie s’est bien redressé. Ce résultat concernant des portefeuilles et les actifs individuels dépasse largement celui de 2009 qui, avec 646 M€, avait été un exercice sérieusement impacté par la crise. Il est même supérieur à celui de 2008. La reprise de confiance des investisseurs s’explique en raison d’une amélioration des performances d'exploitation des hôtels: taux d’occupation et du prix moyen chambres. Ces deux paramètres ont progressé respectivement d’1,6 point et de 3,1%. Un phénomène de rattrapage a bel et bien eu lieu, généré par le retour de la clientèle d’affaires et des touristes étrangers. Le Revenu par chambre disponible (RevPar) a enregistré, dès le mois de mars 2010, les premiers signes d’une reprise et a augmenté de 5,7% par rapport à 2009. L’appétit des investisseurs concerne toutes les catégories. Les établissements parisiens de petite taille, entre 5 et 15 M€, bénéficient d’une demande supérieure à l’offre et sont très liquides. A l’autre extrémité, des palaces comme le Crillon ou le Lutétia ont été cédés par Starwood Capital Group respectivement à 250 M€ à un membre de la famille royale Saoudienne et 145 M€ à la société israélienne Alrov. Dans les deux cas, des rénovations très substantielles vont être entreprises. Elles ont un effet d’entraînement : après le Plaza Athenée et le George V, le Prince de Galles vient aussi de se lancer dans un programme de modernisation. Dans une autre catégorie, le Pullman (384 chambres) à la Défense est devenu la propriété d’Invesco pour 80 M€, le Sers (52 chambres) a été repris par le groupe Bessé pour 50 M€, le Renaissance Arc de Triomphe (118 chambres) a changé de main pour 114 M€ (y compris les commerces)… 2010 reste, néanmoins, encore loin de la performance des 4 milliards d’€ de l’année 2007.
M2 : La carte de l’hôtellerie de luxe évolue considérablement dans la capitale…
Patrick Sanville : …En effet, l’offre hôtelière haut de gamme s’est enrichie. Paris et Londres sont, aujourd’hui, nettement en tête devant les autres grandes métropoles européennes. L’extension du Bristol, les ouvertures du Royal Monceau, du Shangri-La, et prochainement du Mandarin Oriental puis du Peninsula vont, avec les établissements existants, représenter au total un parc cinq étoiles “Palace” de 1600 chambres.
Sur la Côte d’Azur, le phénomène est un peu comparable, même si l'accroissement de la capacité est moins important. A Cannes, Marriott vient de passer un contrat de management avec le Palais Stephanie (ex-Hilton) sur la Croisette et Radisson Blu a repris le White Palms (auparavant Sofitel) situé sur le Port. L’amélioration de la qualité est également bien amorcée dans plusieurs métropoles de province : Avignon, Lyon, Marseille et Nantes vont bénéficier de la reconversion d’établissements publics ou privés très bien situés, comme l’Hôtel-Dieu dans la capitale Rhône-alpine. Les chaînes Intercontinental, Marriott et Radisson ont pris position dans ces agglomérations. A l’instar des Etats-Unis et de l’Asie, quelques projets englobent des suites et appartements commercialisés avec un service hôtelier à l’exemple du Royal Monceau à Paris ou du Carlton à Cannes. De même, l’aménagement de commerces, souvent de luxe, en pied d’immeuble, contribue à l’accroissement de la rentabilité d’une opération. Le groupe Barrière a réalisé, pour le Majestic à Cannes, une importante extension comprenant des boutiques de prestige. A Paris, le Mandarin, réalisé par SFL, intégrera une surface commerciale.
M2 : Quels mouvements avez-vous noté en catégorie économique ou de moyenne gamme ?
Patrick Sanville : Dans ce domaine, les hôteliers français ont été des pionniers de sorte que l’Hexagone est aujourd’hui bien maillé. Les opérateurs nationaux ont, par la suite, exporté leur savoir-faire à l’étranger. La banque BNP Paribas a été conseil des transactions les plus importantes de l’année 2010 dans la catégorie «économique» : à titre d'exemple l’acquisition par Predica/Foncière des Murs de 48 hôtels Accor, dont 31 en France. L’investissement s’est élevé à 367 M€ et procure un taux de rendement moyen de 6,6%. Notre maison-mère a également conseillé Carlyle dans la reprise du groupe B&B Hotels.
Après avoir été en 2009, à l’initiative de la cession de sept Campanile au profit de LFPI, BNP Paribas Real Estate Hotels a également assuré la vente de 2 autres hôtels Campanile auprès du groupe Solanet. Fin 2010, nous avons réalisé la transaction des murs du Mercure de Porte de Versailles (388 chambres, 159 parkings) à Foncière LFPI. Cet hôtel, qui était dans le giron de Foncière des Murs groupe, est exploité par groupe Accor dans le cadre d'un bail ferme de 12 ans renouvelable et un loyer variable sur le chiffre d’affaires. Nous avons aussi conseillé AEW Europe concernant les murs d'un deux étoiles de 42 chambres, rue de Lyon à Paris. En parallèle, notre société est devenue l'expert d'un OPCI constitué par Ufg Reim portant sur un portefeuille de 158 Formule 1. Ces exemples montrent l’intérêt porté par les institutionnels français aux hôtels économiques. Ce choix se justifie par les performances opérationnelles élevées et régulières de cette catégorie d'hotels.
M2 : D’autres transactions réalisées par BNP Paribas Real Estate Hotels ?
Patrick Sanville : 
Nous avons vendu, à un exploitant, un hôtel de 100 chambres situé à Sophia Antipolis et une résidence hôtelière à Port-Barcarès au profit d’ISélection ainsi que deux hôtels à Strasbourg et à Lille. En ce début 2011, nous avons conclu la vente d' un Best Western de 47 chambres dans le neuvième arrondissement de Paris.
M2 : En 2009 et encore semble-t-il en 2010, le financement hôtelier s’est révélé plutôt difficile. Remarquez-vous une évolution depuis quelques mois ?
Patrick Sanville : Le financement reste un sujet de préoccupation important. La plupart des banques anglo-saxonnes se concentrent sur l’arbitrage de leurs dossiers. En revanche, les banques hypothécaires allemandes ont accentué leur présence tandis que les établissements français ont réapparu timidement au second semestre 2010. Dans l’ensemble, les engagements sont très sélectifs. L’année 2011 paraît toutefois plus ouverte. Par ailleurs, des refus de refinancement ou des conditions imposées par les banques à des opérateurs (nouveaux ratios Bale III) pourraient mettre des actifs sur le marché au cours des deux prochaines années.
M2 : Des projets hôteliers en construction sont en cours. Participez-vous à de tels développements ?
Patrick Sanville : Cette activité fait totalement partie de nos services qui englobent la recherche foncière, les études de faisabilité, la sélection des opérateurs et le montage des projets. Nous avons travaillé pour la promotion de BNP Paribas Real Estate sur un projet mixte, boulevard de l’Indochine à Paris. Celui-ci comprendra des bureaux et des commerces ainsi qu’un établissement hôtelier de 140 chambres sous enseigne Kyriad Design by Enzo. A Marrakech, nous avons organisé la sélection d'opérateurs pour le compte d’un promoteur italien. Il s'agit d'un programme mixte de logements et hôtelier.
M2 : Quelles sont les autres activités de BNP Paribas Real Estate Hotels ?
Patrick Sanville : En dehors de la transaction pour investisseurs ou exploitants, nous venons en appui technique des équipes de BNP Paribas concernant les financements d'actifs hôteliers. Nous menons également, chaque année, des missions récurrentes d’évaluation sur plus de 1 000 hôtels. A titre d’exemple, BNP Paribas Real Estate Hotels expertise plusieurs portefeuilles Accor dans l’Hexagone.
M2 : A l’étranger, comment fonctionne le réseau BNP Paribas Real Estate Hotels ?
Patrick Sanville : Il a bénéficié de la reprise et de l’arrivée de nouveaux investisseurs. Notre équipe est présente, outre la France, en Allemagne, Espagne, Grande-Bretagne et en Inde. Nous sommes intervenus pour le compte du propriétaire Metrovacesa, dans la plus importante transaction espagnole de l’année 2010, à savoir la cession au fonds CPI des hôtels et bureaux du complexe Princesa Triangle à Madrid. Dans chaque opération, le propriétaire qu'il soit privé ou institutionnel, la chaîne hôtelière, le franchisé, le développeur bénéficient d'une approche personnalisée et de toutes les compétences nécessaires à la réalisation de leurs projets.
