DALKIA
La démarche HQE Exploitation, une ingénierie d'avance au service des actifs immobiliers
Dalkia, filiale de Veolia Environnement et d'EDF, est le leader européen des services énergétiques. Dans le tertiaire, sa vocation est d’optimiser les performances techniques, économiques et environnementales des bâtiments. L'entreprise contribue largement à la valorisation des patrimoines. Dans la logique de ce positionnement, Dalkia s'est investi dès 2008 dans la démarche d'Exploitation en HQE. Jean-Philippe Buisson, directeur du marché tertiaire Dalkia Ile-de-France, et Dominique Segado, directeur commercial, expliquent la mise en place et l’intérêt de ce dispositif.
M2 : Comment se traduit le Grenelle de l’Environnement dans l’offre tertiaire de Dalkia ?
Jean-Philippe Buisson : 
Dalkia IdF a pour vocation de gérer l’efficacité technique, énergétique et environnementale des bâtiments tertiaires. Nous intervenons sur plus d'un millier de sites en région parisienne, soit plus de 9 millions de m2. Avec une telle expérience et grâce à des relations quotidiennes avec les propriétaires, les utilisateurs et les responsables property, nous avons pu relever très tôt le défi du Grenelle de l’Environnement. Celui-ci allait tout à fait dans le sens de la politique que nous menons depuis des années. Nos équipes ont très vite collaboré avec l’organisme Certivéa afin de participer à l’élaboration d'un référentiel HQE adapté à l’exploitation de l'immobilier d’entreprise. L’objectif est d’évaluer la performance environnementale des bâtiments neufs ou existants, en fonctionnement. Un résultat satisfaisant permet d’obtenir la certification HQE Exploitation. A travers 14 cibles, le référentiel identifie les leviers de changement sur la qualité intrinsèque du bâtiment, le système de management et la qualité environnementale de l’exploitation, et les bonnes pratiques d’utilisation. Dalkia accompagne ses clients pour l’obtention de cette certification. Pour ce faire, notre ingénierie établit un diagnostic de l'immeuble, de ses usages et fonctionnements, propose et conduit des plans d'actions et la mise en place de bonnes pratiques. Dans tous les cas, le maintien du confort des utilisateurs est assuré. Le plan, outre un meilleur suivi des consommations énergétiques (avec un plan de sous-comptage adapté par exemple) et des objectifs d'économies d’énergie, peut permettre notamment de mettre en oeuvre un tri sélectif des déchets, d’améliorer la qualité sanitaire des espaces et de diminuer les nuisances sonores et olfactives. Il peut inclure la mise en place d'un Contrat de Performance Energétique (CPE) avec un engagement de résultat pris par l'exploitant.
M2 : Pouvez-vous donner des exemples HQE Exploitation ?
Dominique Segado : Sur 2009 et 2010, Dalkia a amené 600 000 m2 à une exploitation HQE et conduit neuf bâtiments tertiaires à la certification HQE Exploitation. Ces premiers actifs présentent une large variété de typologie, d’âge et d’usage. Le siège de Schneider Electric à Rueil Malmaison a reçu cette certification en même temps que l'ISO 14001 et l'EN 16001. La tour Granite de la Société Générale à la Défense, premier IGH HQE construction, vient d’obtenir l'HQE Exploitation ; nos partenaires souhaitent en effet réduire l’impact environnemental de leurs activités. Nous avons aussi accompagné, dans cette démarche des bâtiments complexes comme l'immense Coeur Défense, la Tour 9 de Carlyle rénovée à Montreuil ou encore le 103 rue de Grenelle, ancien ministère des postes superbement rénové par SFL.
M2 : Quel est le coût HQE Exploitation ?
Dominique Segado : Il dépend de la complexité de l’immeuble audité. Pour un IGH de taille moyenne, il se situe entre 50 à 100 000 € sur cinq ans. C'est peu, rapporté au m2 en base annuelle : le retour sur investissement est rapide.
M2 : Assurez-vous des résultats ?
Jean-Philippe Buisson : Bien sûr, sinon notre démarche serait peu crédible. A titre d’exemple, nos services ont proposé à KanAm, propriétaire et Constructa, property manager de la Cité du Retiro à Paris et de la tour Egée à La Défense, un Contrat de Performance Energétique qui prévoit notamment un partage des bénéfices si les objectifs fixés sont dépassés. Ce qui a été le cas dès la première année, grâce à une traque permanente au KWh. Pour être gagnant, ce partenariat repose aussi sur l’implication des utilisateurs. Le groupe Cartier, locataire de la Cité s’est pleinement associé à cette initiative. Sur la tour Egée, l’économie a déjà porté sur une baisse de consommation supérieure à 10%. Concernant la tour First à la Défense, propriété d’Axa et de Beacon où nous travaillons avec Icade Property, nous prévoyons la mise en place d’engagements énergétiques dès la deuxième année, dans le cadre du processus HQE Exploitation. Afin de bien remplir notre mission et conduire les consommations énergétiques dans une cible volontariste, nous souhaitons être associés le plus en amont possible sur un projet de rénovation ou de construction, participer à la réception, voire au choix des équipements.
M2 : Quelle est la survaleur d’un bâtiment HQE Exploitation ?
Dominique Segado : 
C’est trop tôt pour disposer de cas concrets. Toutefois, les propriétaires sont pleinement conscients que les performances énergétiques et environnementales d’un bâtiment bénéficieront aux valeurs patrimoniale ou locative. Une survaleur à la revente ne peut être encore estimée mais une chose est sûre, les bâtiments existants non alignés sur les nouvelles normes vont être pénalisés. Les produits gagnés par l’obsolescence souffriront d’une décote. Pour cette raison, nos équipes travaillent aussi sur de l’haussmannien ou des immeubles de plus de 20 ans d'âge. HQE est un nouveau paramètre qui rentre en compte dans le positionnement et la valeur d’un actif, au même titre que sa localisation ou la proximité des transports. Nous avons créé un club HQE Exploitation dont le but est de favoriser les échanges et les informations entre tous les acteurs concernés. Il s'est déjà réuni quatre fois avec un succès indéniable. Parallèlement à l'Ile de France, Dalkia commence déjà à proposer sa démarche HQE Exploitation dans d'autres régions. En conclusion, le choix de plus d'ingénierie d'exploitation incluant les aspects de fourniture et de management des énergies et la mise en place de contrats de performance environnementale garantie sont aujourd'hui les éléments différenciants qui font notre succès.
