Enquête Hudson / Towers Perrin
sur les salaires de l’Immobilier en 2008

1/ Historique

Depuis plus de dix ans, Hudson Immobilier & Construction, division spécialisée du cabinet international de conseil en recrutement et ressources humaines Hudson (auparavant Daniel Porte Consultants puis TMP Worldwide - devenu Hudson, lors du rachat de Daniel Porte Consultants par le groupe américain) réalise une étude sur les rémunérations des cadres de l’immobilier reconnue de la profession, publiée jusqu’en avril 2006 dans le support spécialisé « La lettre M² », à partir de la collecte des informations que les professionnels communiquent lorsqu’ils sont reçus.  

En 2007, Hudson Immobilier & Construction, souhaitant proposer l’indicateur le plus précis possible, a établi un partenariat avec le cabinet spécialisé en études de rémunérations Towers Perrin.

La première étude « Les Salaires de l’Immobilier – Etude Hudson Immobilier & Construction / Towers Perrin » est sortie fin novembre 2007, elle est désormais réalisée sur ces nouvelles bases et paraîtra en octobre ou novembre de chaque année.

Ainsi l’étude 2008 vient-elle de sortir.
Les évaluations obtenues prennent en compte, de par la méthodologie utilisée, la rémunération 2008 (salaire brut et commissions 2008, bonus touché en 2008 au titre de 2007) pour l’ensemble des professionnels en poste (et non plus seulement ceux qui étaient rencontrés pour envisager un changement de carrière).

Towers Perrin, en collaboration avec Hudson Immobilier & Construction, a élaboré les référentiels spécifiques aux métiers et établi une liste « d’utilisateurs » à contacter pour constituer « le club utilisateurs ». Chaque membre du club (qui souscrit une participation pour cela) se voit adresser la grille des fonctions à évaluer qui correspondent à ses métiers afin de compléter les différentes composantes des rémunérations pratiquées chez lui avec un engagement de délai. L’ensemble des données sont traitées par métier selon les référentiels pour établir l’étude détaillée qui est  adressée confidentiellement à chaque membre du club utilisateurs au cours du mois d’octobre.

Un résumé des rémunérations observées est ensuite publié sous une forme proche de celle des études antérieures. Bien entendu, la valeur ajoutée de l’étude complète, uniquement adressée aux membres du club, qui ont donc souscrit, est évidente, tant au niveau quantitatif (décomposition des résultats en moyenne, médiane, quartiles…), qu’au niveau  qualitatif (composition des avantages en nature, analyse des rémunérations variables…), autant d’informations qui ne figurent pas dans les publications.

En conclusion, cette évolution se traduit par un apport évident : une méthodologie rigoureuse intégrant l’ensemble des professionnels en poste, dont une synthèse continue à être publiée chaque année selon un standard proche de celui des années précédentes, une parution en octobre, au moment d’élaborer les budgets, enfin, une étude détaillée, quantitativement et qualitativement, réservée aux membres du club utilisateurs.

Pour 2008 le tableau publié réunit les résultats de l’enquête pour les postes évalués, et ceux de la précédente pour les postes non évalués en 2008.

Bon nombre de postes couverts par l’étude Hudson seule par le passé (174 références) n’ont pu l’être cette année ; pour des raisons liées à la conjoncture notamment, le « club utilisateurs » a été plus restreint.

C’est ainsi que 31 postes seulement ont pu faire l’objet d’une évaluation statistiquement exacte, dans quatre métiers : la promotion immobilière en logements et bureaux, la gestion immobilière, la gestion d’actifs chez les institutionnels et les grands utilisateurs, enfin, l’immobilier du commerce et de la distribution.

2/ Méthodologie de l’enquête

L’enquête  a été conduite par Towers Perrin et Hudson en 2008 auprès de 7 grandes sociétés, groupes immobiliers intégrant les activités de foncière, de gestion d’actifs et de promotion immobilière.

2.324 données individuelles ont été recueillies, représentant 69% de l’échantillon.
Seules 34 fonctions ont pu être analysées concernant 1.200 titulaires afin de satisfaire aux méthodologies d’échantillonnage et statistiques rigoureuses et objectives.

Les données ont été transmises par les directions des ressources humaines concernées; il s’agit, pour chaque fonction, du salaire fixe brut annuel, calculé sur la base du salaire mensuel au 1/01/2008, des commissions versées en 2007 et début 2008 au titre de l’activité de l’année 2007, enfin, du bonus versé en 2008 au titre de 2007.   

3/ Les observations

Après une année 2007, de « paradoxes » car elle fut encore l’une des plus actives en matière de recrutement dans les métiers de l’immobilier alors même que «  le ver était déjà dans le fruit »,  l’année 2008 met brutalement fin à quatre  ans de croissance ininterrompue avec son corollaire, la pénurie de professionnels par rapport aux besoins des entreprises, qui était devenue structurelle, particulièrement chez les cadres confirmés dans la tranche d’âge 33/48 ans du fait de l’absence de recrutements pendant la dernière crise de l’immobilier, entre 1992 et 1996.

Il est clair depuis la rentrée, que la récession est là et s’annonce très préoccupante.
Les recrutements se sont effondrés dans la promotion immobilière en logements, ce qui s’est traduit non seulement par un arrêt de nouveaux recrutements confiés, mais aussi par la résiliation de la plupart des missions en cours à fin 2007 et début 2008.
La promotion en immobilier d’entreprise a suivi, tout particulièrement à dater du MIPIM, en mars dernier et les postes de directeurs de programmes spécialisés en IGH n’ont pas résisté à la remise en cause de bon nombre des grands projets dont s’enorgueillissait la profession l’année dernière : les recherches engagées ont été annulées les unes après les autres.
Bien sûr, tous les métiers de l’investissement ont été touchés. Depuis la fin du premier trimestre les recrutements d’ « investment » et de « fund » managers ainsi que ceux du conseil en investissement ont été exceptionnels.
Quant à la banque immobilière, le secteur est bien évidemment sinistré.

Trois secteurs ont toutefois compensé partiellement la chute des recrutements dans la promotion immobilière et un secteur semble s’éveiller :

• Les services immobiliers dont la part dans notre courant d’affaires est en forte croissance par rapport à 2007, tout particulièrement l’administration de biens (gérance, syndic, gestion technique en logement), le « property management » (gestion des immeubles d’entreprise) mais aussi  les activités de transactions locatives pour les petites et moyennes surfaces de bureaux, de « space planning » et de conseil en aménagement de bureaux, qui vont sans doute rester soutenues car les entreprises vont bouger afin optimiser leurs coûts immobiliers.
• Les investisseurs institutionnels, pour la gestion de leurs actifs : il faut gérer de façon toujours plus pointue des portefeuilles en forte croissance, plus encore en période de crise lorsque la rotation de ces actifs se ralentit bien au-delà de toutes prévisions initiales, et les postes d’asset-management, désormais à dominante immobilière au détriment du financier, restent recherchés, ainsi que les « property managers » intégrés.

A noter, avec la crise,  la remontée de postes d’administration – finances – contrôle de gestion –juridique au siège.

• L’immobilier du commerce et de la distribution, dernier à être touché : les grandes enseignes commerciales ont continué à recruter des directeurs expansion et responsables construction, les promoteurs de galeries marchandes et de centres commerciaux, filiales de foncières et de groupes de grande distribution dont certains sont en pleine structuration, ont poursuivi leurs recrutements de monteurs d’opérations et de responsables construction à Paris et en régions, ainsi que d’asset-managers spécialisés en commerce, avec, selon le cas (car la fonction n’est pas aussi standardisée et définie que dans le tertiaire pour différentes raisons), une dominante contrôle de gestion-finances, valorisation-maîtrise d’ouvrage, « property », commercialisation-marketing.

De plus les commercialisateurs de boutiques et moyennes surfaces en centre-ville, en centre commercial et en « retail-parc », et les directeurs de centre commercial ont été fortement recherchés en 2008, soit intégrés au sein des foncières et opérateurs associés, soit dans les sociétés de prestation de services spécialisées.
Enfin, les profils de dimension internationale vont être de plus en plus recherchés, tant par les grandes enseignes que par les foncières européennes. 

• Les structures montage immobilier de groupes de bâtiment sont réactivées : plus ou moins négligées lorsque les maisons-mère BTP croulaient sous les commandes en 2005 et 2006, avec des équipes démotivées et débauchées par les promoteurs, tout particulièrement en région, elles deviennent un recours précieux pour décrocher des marchés d’entreprise, tant en privé qu’en Partenariat-Public-Privé ; ainsi il peut s’agir, avec l’immobilier du commerce et de la distribution, d’un débouché providentiel pour les développeurs de promotion immobilière, d’autant que les besoins vont se faire ressentir dans toutes les régions. Ces recrutements ont commencé au second semestre de cette année. 

Les rémunérations en 2008, encore diversement affectées mi-2008, le seront surtout en 2009 du fait de l’évolution particulière de l’année : dégradation d’abord progressive puis très brutale et rapide à dater de la rentrée de septembre, ayant pour conséquence certaine la chute de la part variable versée en début d’année 2009 et des révisions à la baisse pour la part fixe, accompagnant les suppressions de poste en cours.

En matière de promotion immobilière en logement, on observe une stabilité des rémunérations des négociateurs fonciers confirmés qui sont en poste par rapport à 2007 (55/78 K€ en 2008), et chez les développeurs-monteurs (79/105 K€), et une croissance de la rémunération des responsables de programmes, au niveau du bas de fourchette pour le junior (46/54 K€ - +12%/0), de l’ordre de 10% en moyenne pour le confirmé (59/81 K€).
Au niveau des fonctions techniques, les fourchettes se sont nettement resserrées, avec un premier quartile en augmentation de 8 à 15% et un troisième quartile en baisse de 6%.

En immobilier d’entreprise, dont les niveaux de rémunération étaient très élevés, les responsables du développement sont en hausse de 8 à 10% sur les bas de fourchette, mais en forte baisse pour le troisième quartile (-26%) pour les responsables du développement, et quasiment stables pour les très confirmés.
Les responsables construction voient leur rémunération baisser, de l’ordre de 6% à 11%.

Par contre nous constatons une forte augmentation des postes de gestion siège (finances, comptabilité, contrôle de gestion, juridique), de l’ordre de 15% pouvant aller jusqu’à 30% pour le poste de directeur administratif et financier (96/130 K€).

De même, nous retrouvons les signes de la bonne santé de la gestion de biens: croissance des rémunérations de l’ordre de 20% à 30% pour le directeur de gestion en administration de biens (96/110 K€), de 12% à 43% pour l’asset-manager confirmé au sein d’une foncière (67/90 K€).

Dans les métiers de l’immobilier du commerce et de la distribution, le négociateur confirmé en centre commercial a pris 18% pour le troisième quartile (98 K€).  
Les autres fonctions sont restées stables, à l’exception du directeur du développement/expansion dont la fourchette de rémunération s’est fortement resserrée appréciation de +14% en bas de fourchette mais -11% pour le troisième quartile (120 K€/140 K€ au lieu de 105 K€/157 K€ en 2007).

L’année 2007 a été « paradoxale » avec son record d’activité dans bon nombre de secteurs de l’immobilier mais portant déjà ses métastases, la rentrée 2008 est la révélation du mal, de la certitude de la crise, avec toutes ses anticipations négatives; 2009 sera sans aucun doute l’année des réajustements et restructurations douloureuses, qui comporteront aussi leurs opportunités issues de la gestion de crise dans les métiers de l’immobilier, d’une part, de la plus ou moins grande résistance de secteurs encore porteurs, d’autre part….

En tout cas, à n’en pas douter, les rémunérations des développeurs et investisseurs de toute nature souffriront ; celles de gestionnaires avisés qui se révéleront en temps de crise et de postes créés à cette occasion pourraient se maintenir voire s’accroître.

Certains secteurs resteront ou se révéleront porteurs :

• L’immobilier du commerce et de la distribution,
• la gestion de biens,
• la transaction locative en petites et moyennes surfaces,
• le conseil aux entreprises utilisatrices ainsi que le « clés en main » PME,
• l’expertise immobilière,
• le montage d’opérations dans les entreprises de BTP pour obtenir des marchés travaux,
• le logement « d’économie sociale »,
• le conseil et l’audit au sein des divisions immobilières des cabinets d’audit et de stratégie,
• les fonctions d’administration-finances-gestion-juridique dans un esprit de contrôle de gestion et des risques, d’optimisation et de « cost-killing »,
• toutes les fonctions et les opportunités, plus « techniques-construction » mais aussi développement/commercial, liées à l’avènement du « HPE », aux recherches en ce domaine et à la mise à niveau du parc notamment HLM,
• paradoxalement, des équipes de vente debout en investissement locatif – Robien, Borloo, LMP et LMNP…., pourraient se constituer ou s’étoffer car finalement l’investissement immobilier privé peut repartir plus vite que l’investissement en OPCVM chez bon nombre de particuliers, et les nouvelles règles de défiscalisation sont désormais pratiquement connues, favorisant les classes moyennes.    

Laurent DEROTE

Directeur
Hudson Immobilier & Construction
26-11- 2007