2026 : entre attentisme et réinitialisation
Les signaux de marché sur l’immobilier en Europe restent neutres :
• La dynamique des volumes d’investissement n’est pas repartie franchement en 2025, même si les pays du Sud s’en sont relativement mieux sortis, de même que les segments industriels et alternatifs (hôtellerie, services, etc).
• Le double dip sur l’immobilier coté ne se corrige pas encore. Le rebond observé lors des dernières crises immobilières n’est pas au rendez-vous. Le marché boursier ne croit pas encore à une dynamique de hausse franche du prix des actifs quels que soient les segments et les pays. En tant qu’indicateur avancé du marché non coté, l’immobilier coté envoie un signal de stagnation des valeurs.
• La valeur des fonds immobiliers institutionnels pan-européens ouverts non cotés reste sans dynamique de reprise, mais aussi sans signe d’augmentation de la dislocation. Le segment des bureaux est particulièrement impacté. Signe positif néanmoins : la capitalisation des actifs en perte de valeur dans les fonds immobiliers institutionnels pan-européens ouverts non cotés est en recul sensible.
• Les faibles volumes d’investissement entretiennent l’amplitude de l’écart entre les prix acheteur et vendeur (price expectation gap) dans une boucle de rétroaction. Même les marchés Prime ont du mal à réinitialiser les valeurs pour que l’activité d’investissement retrouve son niveau normal de liquidité. Le redémarrage du marché dans son ensemble nécessiterait des volumes d’investissement en nette hausse. Pour revenir à un niveau de liquidité moyen historique, et compte tenu d’un taux de l’OATi à 10 ans de 1,9 % fin 2025, le taux de capitalisation des bureaux Prime Paris QCA devrait être de 5,2 %. Si l’on considère que la prime de risque de crédit sur les obligations d’entreprise Investment Grade, très basse sur une perspective historique, constitue un estimateur de la prime de risque locatif, le taux de capitalisation devrait être plus bas à 4,6 %. Une estimation économétrique des taux de capitalisation des bureaux sur les différents secteurs de l’Île-de-France à partir du taux de l’OATi 10 ans intégrant également le taux d’écoulement et le taux de vacance des secteurs conduit à la conclusion que les secteurs sont valorisés à leur juste niveau sauf dans Paris. L’indice d’indexation des loyers de bureaux (ILAT) devrait croître à nouveau après près d’un an de stagnation ou de légère baisse due à l’impact négatif du prix de l’énergie sur l’indice des coûts de construction (ICC).
La montée en puissance des investisseurs autres que les institutionnels traditionnels augmente fortement dans la collecte des fonds immobiliers institutionnels non cotés en Europe depuis 2020, ce qui modifie la physionomie du marché. L’activisme des investisseurs institutionnels étrangers, notamment américains, peut contribuer à relancer le marché.
Les caractéristiques du nouveau cycle, dont l’arrivée est pour l’instant bloquée par la purge nécessaire des endettements financiers et climatiques
Autant l’horizon à court terme paraît brouillé, autant la perspective à long terme commence à émerger. Un nouveau cycle économique en gestation : l’économie n’est somme toute que de l’énergie transformée, le type d’énergie utilisé étant déterminant pour la façon dont l’économie fonctionne. Le cycle économique des cinquante dernières années a fonctionné avec du pétrole et du gaz comme sources d’énergie. Dans ce nouveau cycle, l’énergie utilisée sera électrique car le principal moteur sera l’économie numérique. L’immobilier, infrastructure support de l’économie, n’est que le reflet de son organisation et se trouve ainsi aussi soumis à des mutations profondes.
De façon schématique, les cycles économiques de long terme se divisent en quatre phases :
- Croissance durable sans inflation,
- Saturation des capacités qui marque un pic d’inflation,
- Désinflation, montée de l’endettement et ralentissement de la croissance,
- Point bas d’inflation, purge de l’endettement, destruction créatrice du capital physique et humain du cycle vieillissant et valorisation “délirante” des nouveaux concepts du cycle suivant.
Un élément clé, qui ralentit l’émergence du cycle nouveau, ne s’est pas encore produit : la purge de l’endettement financier. En 1950, l’endettement public et privé mondial représentait 100 % du PIB mondial, en 2025 il en représente trois fois plus, soit 300 %. Plus de dette, surtout gouvernementale, moins de croissance, l’économie est clairement encalminée. Il existe deux façons pacifiques de détruire l’endettement excessif : les crises financières de type “moments Minsky” et l’inflation.
La dette climatique doit également être purgée : celle de l’accumulation de carbone dans l’atmosphère en lien avec l’utilisation du pétrole et du gaz comme source d’énergie. La concentration de gaz à effet de serre a augmenté de 35 % sur les cinquante dernières années. La seule façon d’éviter qu’elle ne s’accroisse est d’atténuer les émissions de gaz à effet de serre, en particulier en internalisant le prix du carbone, et la seule façon de la purger est d’adapter l’infrastructure immobilière aux nouvelles conditions climatiques. Une évolution démographique sans précédent est à l’œuvre : la baisse de la fécondité est si profonde que le seuil de renouvellement des générations n’est plus assuré et que le solde naturel de la population mondiale devient négatif. Personne ne sait comment enrayer un processus de chute démographique une fois qu’il est enclenché. Les conséquences pour l’immobilier de cette nouvelle donne sont insondables.
L’autre évolution démographique majeure est liée à l’urbanisation : pour la première fois à l’échelle du monde, plus de la moitié de la population vit dans des villes et la tendance ne fait que s’accentuer à horizon de 2050. La croissance économique s’initie dans les villes, où les idées se confrontent, la recherche et l’innovation se développent, la productivité prend sa source et l’immobilier doit s’y adapter. La croissance reposera donc essentiellement sur la productivité, portée par les progrès techniques du nouveau cycle au niveau mondial. Le rendement en capital dans l’immobilier sera généré par la croissance des revenus locatifs ou autres services associés, et non par la compression des taux de capitalisation, comme dans le cycle passé. Dans certaines zones, comme en Asie du Sud-Est, la croissance peut encore être portée par l’intégration des économies et le jeu des avantages comparatifs au niveau régional.
La probabilité d’un régime inflationniste supérieur à celui en vigueur depuis les quarante dernières années est élevée. Outre la prise en compte de plus en plus prégnante de la souveraineté économique qui privilégie la régionalisation des échanges aux avantages comparatifs de la globalisation, l’électricité n’est, à l’inverse des énergies fossiles, que très peu stockable et transportable, ce qui renchérit son coût relatif. L’efficacité de la diversification entre actions et obligations sera diminuée et, en règle générale, la qualité de crédit des emprunts d’État risque de se détériorer, provoquant une hausse générale de la volatilité des actifs.
En conclusion, l’immobilier aura un rôle à jouer comme actif de protection contre cette inflation et le débasement des monnaies dont il est la conséquence.