Le nombre de décès supérieur à celui des naissances en 2025
Le numéro 2087 d’INSEE Première titrait assez sobrement : “En 2025, le solde naturel en France est négatif pour la première fois depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale”. Derrière ce titre, se cache pourtant un changement majeur dans la dynamique démographique de la population française que l’on peut résumer au travers d’une mise en perspective de deux indicateurs, à savoir celui des naissances (645 000 en 2025) et celui des décès (651 000 sur la même période). S’en est donc fini du statut français de super puissance en termes de natalité (pour mémoire 833 000 naissances en 2010, soit une baisse de 23 % en 15 ans).
Les mutations quantitatives de la population françaises
Au-delà de ces quelques chiffres, la démographie apparaît de plus en plus comme une bombe à retardement pour les investisseurs en immobilier d’entreprise et en résidentiel. Quelle que soit la forme d’actifs immobiliers considérée, la prise en compte de son utilisateur réellement final (enfants, étudiants, ménages, consommateurs, actifs, retraités, grand âge etc…), de ses besoins et de ses contraintes doit alimenter une réflexion sur la constitution des portefeuilles d’actifs.
Les aspects qualitatifs sont certes importants, mais dans un premier temps, la compréhension des mutations quantitatives de la population française apparaît d’ores et déjà comme un réel défi pour les acteurs de la chaîne immobilière.
Le croisement des courbes des décès et des naissances est le révélateur d’une double dynamique implacable à savoir d’un côté la baisse de la natalité (moins d’enfants du fait de la baisse du taux de fécondité) comme en atteste l’indicateur conjoncturel de fécondité passé de 200 en 2014 à 156 en 2025 (-22 % en 10 ans) et, de l’autre, le vieillissement de la population. Le nombre de français âgés de plus de 70 ans était de 7,7 millions en 2006 et il est de 11,3 millions en 2026 (données provisoires mises à disposition par l’INSEE). Le poids de cette classe d’âge est en forte croissance sur les 20 dernières années, de l’ordre de 12 % en 2006 à 16 % au 1er janvier 2026. La mise en perspective des tranches d’âge des “moins de 20 ans” et des “plus de 65 ans” révèle des effectifs quasi égaux, autour de 15 millions d’individus. Ce point d’équilibre devrait, selon toute évidence, ne pas durer compte tenu des trajectoires des naissances et de l’allongement de l’espérance de vie (85,9 ans pour les femmes en hausse de 2,1 ans depuis 2005 et 80,3 ans pour les hommes en hausse de 3,6 ans).
Ces dynamiques démographiques entraînent des conséquences tout à fait inédites dans de nombreux domaines : coexistence pour la première fois dans l’histoire de l’humanité de six générations dans des milieux urbains dont la superficie tend à se réduire, développement d’une économie du 3e âge aux habitudes de consommation particulières, fermetures d’écoles primaires (1 500 à 2 000 potentiellement d’ici 2030), et de collèges (200 000 collégiens en moins d’ici cinq ans et 10 % des établissements secondaires avec moins de 200 élèves – seuil de fragilité).
Les répercussions sur les marchés immobiliers
Les impacts sur les marchés immobiliers sont multiples : selon les classes d’âge, la demande de surfaces va donc soit augmenter (personnes de plus de 70 ans) soit drastiquement diminuer (jeunes et étudiants). On pense donc ici assez naturellement au parc de logement opéré, et plus particulièrement aux constructions neuves initiées pour augmenter le taux de couverture de ce type d’habitat. La nucléarisation de la cellule familiale questionne également d’autant qu’elle se double de la problématique de la solvabilité de certaines catégories de population, dont celles des femmes en particulier. Le vieillissement de la population (4,3 millions de personnes ont plus de 80 ans en France en 2026) milite aussi pour une conception revisitée de la ville, des déplacements de ses habitants et des impératifs de proximité liée à une mobilité moindre. La consommation de cette population va influer sur la structuration des réseaux de distribution de certaines enseignes dédiées à des consommateurs particuliers.
Il faudra donc cibler certains territoires où la zone de chalandise est pertinente et certainement en délaisser d’autres. En amont du parc des commerces, la question des chaînes d’approvisionnement se pose inévitablement et intéresse les investissements en immobilier logistique.
Pour finir dans la sphère de l’immobilier d’entreprise, les actifs tertiaires stricto sensu sont également concernés par ces dynamiques démographiques : les enjeux de captation et de rétention des talents sur fond de raréfaction des jeunes actifs se doublent d’une réinvention dans la conception d’espaces de travail et l’accueil désormais généralisé de trois générations d’actifs.
Les évolutions démographiques constituent des drivers puissants de la demande en immobilier ; elles doivent s’analyser à l’aune d’un territoire français polymorphe qui révèle des faiblesses mais aussi de formidables opportunités pour les investisseurs.
*Sources : INSEE Première n°2087, INED L’évolution démographique récente de la France 2025 : des contrastes territoriaux marqués.
MAGALI MARTON, Directrice Études & Research, Knight Frank France