Manquer de visibilité.
Vers un retour aux bureaux cloisonnés ? Les commandes vocales, sources de nuisances sonores, pourraient nous y conduire, tout comme les lunettes connectées permettant de filmer ou de photographier autrui à son insu. L’aménagement des espaces tertiaires pourrait ainsi, une nouvelle fois, être repensé. Une interrogation toutefois moins préoccupante que celles liées à l’intensification des risques géopolitiques, économiques, politiques et climatiques.
Parmi elles, une question majeure : l’immobilier professionnel sera-t-il, une nouvelle fois, le grand oublié de la campagne présidentielle, alors même que la France a besoin d’un parc immobilier réhabilité pour répondre à ses enjeux (adaptation au changement climatique, lutte contre la vacance commerciale, protection des données, etc.) ? Les projets immobiliers ne pourront pas se multiplier sans un assouplissement des contraintes réglementaires et fiscales, mais aussi sans le retour des capitaux des investisseurs.
Sur ce dernier point, la situation est alarmante : la France a perdu sa place de troisième marché européen de l’investissement en immobilier professionnel au profit de l’Espagne selon MSCI et Savills, et plusieurs marchés français se sont fortement contractés au premier semestre (-71 % d’investissements en murs logistiques et -23 % en murs de bureaux dont -40 % en régions) selon le GIE Immostat. Cette baisse d’activité sur le marché français s’explique notamment par l’attractivité croissante d’autres classes d’actifs et d’autres territoires, présentant des rendements plus élevés et des contraintes juridiques et fiscales moins importantes pour l’immobilier. Il serait d’ailleurs dommage de ne pas profiter du renforcement de l’orientation croissante des investissements privés vers l’immobilier d’entreprise, d’autant plus que le nombre de grandes fortunes progresse et que l’immobilier constitue désormais la deuxième priorité d’investissement de la génération Z parmi les UHNWI, selon Knight Frank, derrière les actions.
À cela s’ajoutent plusieurs incertitudes qui empêchent de se projeter : quelle trajectoire à venir des taux d’intérêt, de la dette publique et de la croissance ? Quel niveau de décote pour les actifs les plus exposés au risque climatique voué à s’intensifier ?
Avancer, se heurter et rebondir.
S’il est difficile de prendre des décisions dans un environnement incertain, les acteurs n’ont guère d’autre choix que d’avancer malgré le manque de visibilité, comme le rappelle MSCI :
L’un des principaux défis du prochain cycle immobilier sera la capacité des investisseurs à engager des capitaux malgré l’incertitude, plutôt que d’attendre sa disparition.
Prendre des décisions à l’aveugle implique nécessairement de pouvoir se tromper. L’enjeu n’est donc plus seulement de faire les bons choix, mais de savoir reconnaître rapidement ses erreurs et corriger sa trajectoire. Une idée qui fait écho aux propos de Laurent Pavillon dans son ouvrage Optimiz Inc. L’IA est parfaite. Vous êtes le bug :
Les mauvais CEO cherchent encore à avoir raison. Les bons corrigent vite. Le CEO moderne ne gagne pas parce qu’il voit juste. Il gagne parce qu’il ajuste sa trajectoire une milliseconde avant de percuter le mur.
Positiver grâce aux quelques signaux positifs de marché.
Malgré les épées de Damoclès, plusieurs notes positives permettent d’appréhender l’avenir avec le sourire et rendent cette attente moins pénible, en plus du fait que nous sommes sur un marché à l’avenir certain, à l’inverse de celui de la machine à écrire lorsque l’ordinateur est arrivé. D’abord, la transformation du parc est certes trop lente mais la qualité des projets en cours et récemment livrés nous offre un très bel aperçu de ce à quoi ressemblera notre environnement une fois la totalité du parc réhabilité.
Ensuite, la courbe des investissements en immobilier professionnel est toujours orientée à la hausse (6,63 Mds€ au premier semestre, +9 % sur un an, et 8 Mds€ en incluant les murs hôteliers, +11 % sur un an) selon GIE Immostat et BNP Paribas Real Estate (même si le deal d’envergure de Proudreed camoufle le faible niveau d’activité). Et certains marchés ont affiché de beaux rebonds au premier semestre comme les murs hôteliers (+30 % sur un an avec 1,37 Md€ d’investissements) ou encore l’immobilier d’entreprise à Marseille (+106 % sur un an avec 140 M€).
Également, de grands plans d’investissements viennent dynamiser le marché : 10 Mds€ annoncés par Brookfield pour son projet de Cambrai, 8,5 Mds€ par le consortium MGX–Bpifrance–Mistral–Nvidia pour un campus IA francilien… sans oublier les 6 Mds€ annoncés pour le développement à Cergy-Pontoise d’un vaste complexe de loisirs comprenant jusqu’à trois parcs à thème, des hôtels et des équipements de loisirs, culturels et sportifs. Enfin, la collecte des fonds immobiliers grand public s’est rehaussée au premier semestre même si elle alimente moins le marché français qu’il fut un temps.