La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi “Pinel”) a renforcé les obligations du bailleur en matière d’information, de justification et de régularisation des charges récupérables au preneur dans le cadre d’un bail commercial. La Cour de cassation a récemment précisé, par deux arrêts rendus le 29 janvier 2026, les contours de ces obligations.
1. Une obligation légale d’information et de justification
L’article L.145-40-2 du Code de commerce, introduit par la loi Pinel, dispose notamment que tout bail commercial soumis à cette loi “comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec indication de leur répartition entre bailleur et locataire” et que cet inventaire “donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire”. L’article R.145-36 du même Code précise que cet état récapitulatif, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, doit être communiqué au locataire dans un délai déterminé réglementairement, et que “le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci”. Selon la jurisprudence (1), “l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision”, de sorte que les provisions pour charges payées par le preneur mais non-régularisées par le bailleur doivent être remboursées par ce dernier.
2. Exigence d’une communication effective par le bailleur
La Cour de cassation a récemment jugé (2) que, pour satisfaire à l’obligation de justification des sommes refacturées prévue par l’article R.145-36 du Code de commerce, le bailleur est tenu d’adresser au locataire qui en fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, et ne peut se limiter à simplement les tenir à sa disposition. Elle rappelle en effet que les justificatifs de charges sont la preuve de la créance du bailleur et que, selon l’article 1353 du Code civil, que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.
La Haute Juridiction considère cependant que si la simple production de tableaux ou documents de synthèse établis unilatéralement par le bailleur est une preuve insuffisante, les factures produites par le bailleur permettent bien au locataire d’apprécier l’existence et le montant des charges qui lui incombent. Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de restituer les sommes versées par le locataire au titre des provisions pour charges.
3. Cas d’une régularisation tardive des charges
Dans une seconde affaire (3), la Cour de cassation pose le principe selon lequel le bailleur qui communique tardivement l’état récapitulatif annuel des charges locatives n’est pas, pour ce seul motif, tenu de restituer les provisions versées, dès lors qu’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.
En l’espèce, le bail prévoyait un mécanisme de provision trimestrielle suivi d’une régularisation annuelle des charges locatives. Le bailleur n’ayant pas respecté les délais contractuel et légal pour procéder à cette régularisation, le locataire a soutenu que ce retard devait être sanctionné par l’obligation pour le bailleur de rembourser l’intégralité des provisions sur charges encaissées, sans pouvoir se prévaloir des justificatifs produits ultérieurement.
Après avoir rappelé que le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges récupérables et que le bailleur est tenu de communiquer un état récapitulatif annuel dans un délai réglementaire, et constaté qu’en l’espèce, malgré la communication tardive des états récapitulatifs annuels de charges, le bailleur a établi le montant réel des charges exposées pour les années concernées, la Haute juridiction confirme sa position en énonçant que le bailleur qui n’a pas respecté les délais précités “n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles”.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 24 novembre 2022, avait déjà rappelé que “le texte [de l’article R. 145-36 du Code de commerce] ne prévoit pas de sanction particulière”, de sorte qu’un locataire ne peut invoquer l’existence d’une contestation sérieuse sur ce seul fondement (4).